- 15 Kriterien entscheiden über die Eignung eines Gebäudes für Mieterstrom — von Dachfläche bis Eigentümerstruktur
- Mindestvoraussetzung Dachfläche: ca. 40–50 m² nutzbar (entspricht ca. 6–8 kWp) für ein wirtschaftliches Projekt
- Mindestvoraussetzung Wohneinheiten: regional unterschiedlich — ab 6 Wohneinheiten regional typisch wirtschaftlich; ab 3 Wohneinheiten bei optimaler Dachfläche und hoher Eigenverbrauchsquote möglich (Lumitra-Referenz: 10 kWp → 8,9 % IRR). Überregional mit standardisierten Prozessen häufig erst ab 10–15 WE
- Die häufigsten Ausschlussgründe in der Praxis: Verschattung, Denkmalschutz, fehlende Internetverbindung im Zählerraum, laufende Bestandsverträge mit dem bisherigen Stromversorger
- Diese Checkliste ist kein Ersatz für eine professionelle Machbarkeitsprüfung — sie zeigt, ob eine Ersteinschätzung überhaupt sinnvoll ist
Inhaltsverzeichnis
- Wie diese Checkliste aufgebaut ist
- Kriterium 1: Dachfläche
- Kriterium 2: Dachausrichtung
- Kriterium 3: Verschattung
- Kriterium 4: Dachstatik
- Kriterium 5: Zählerraum
- Kriterium 6: Internetanbindung im Zählerraum
- Kriterium 7: Anzahl Wohneinheiten
- Kriterium 8: Heizungsart
- Kriterium 9: Ladeinfrastruktur-Bedarf
- Kriterium 10: Eigentümer- oder WEG-Struktur
- Kriterium 11: Denkmalschutz
- Kriterium 12: Dachsanierung erforderlich?
- Kriterium 13: Bestandsvertrag mit Stromversorger
- Kriterium 14: Mieterfluktuation
- Kriterium 15: Budget und Finanzierung
- Auswertung: Was tun mit dem Ergebnis?
- FAQ
1. Wie diese Checkliste aufgebaut ist
Diese Checkliste hilft Eigentümern, Hausverwaltungen und Investoren, die Eignung ihres Gebäudes für Mieterstrom in 15 Kriterien selbst einzuschätzen. Sie ist kein Ersatz für eine professionelle Machbarkeitsprüfung, aber sie gibt eine erste Orientierung: Lohnt es sich, den Prozess weiterzuverfolgen?
Für jedes Kriterium gibt es drei Bewertungsstufen:
Ideal — Diese Ausprägung ist optimal für Mieterstrom. Maximale Wirtschaftlichkeit. Geht — Das Kriterium ist erfüllt, schränkt aber die Wirtschaftlichkeit oder den Prozessaufwand ein. Mieterstrom ist trotzdem möglich. Kritisch — Dieses Kriterium sollte vor einer Entscheidung geklärt werden. In manchen Fällen ist es ein Ausschlussgrund, in anderen lösbar.
Die Kriterien sind unabhängig voneinander. Ein "Kritisch" in einem Punkt bedeutet nicht automatisch, dass Mieterstrom nicht funktioniert. Es bedeutet, dass dieser Punkt genauer geprüft werden muss.
Scoring-Logik: Aus 15 Einzelbewertungen wird ein Gesamtbild
Die 15 Kriterien lassen sich in drei Cluster einteilen, die sich im Projektalltag unterschiedlich auf Wirtschaftlichkeit und Prozessrisiko auswirken:
| Cluster | Kriterien | Was bestimmt wird |
|---|---|---|
| A — Ertragspotenzial | Dachfläche, Ausrichtung, Verschattung, Statik | Wie viel Solarstrom lässt sich pro Jahr erzeugen? |
| B — Netzanschluss und Messinfrastruktur | Zählerraum, Internet, Heizungsart, Ladeinfrastruktur | Wie aufwendig ist die technische Integration? |
| C — Eigentümer- und Prozessrisiko | WEG-Struktur, Denkmalschutz, Dachsanierung, Bestandsvertrag, Fluktuation, Budget | Wie planbar ist der Entscheidungs- und Betriebsweg? |
Die Ampel-Heuristik funktioniert so: In Cluster A entscheidet schon ein einzelnes "Kritisch" über die Wirtschaftlichkeit — ein Nord-Dach bleibt ein Nord-Dach. In Cluster B ist fast jedes "Kritisch" durch technische Nachrüstung lösbar, meist im vierstelligen Bereich. In Cluster C wirken die Kriterien kumulativ: Drei mittelgroße Unsicherheiten (WEG ohne Beirat, Dachsanierung offen, Langzeitvertrag mit Versorger) können ein sonst solides Projekt zum Kippen bringen.
Typische Ampel-Muster aus der Beratungspraxis:
- Grün (Projekt wirtschaftlich, Umsetzung planbar): 6+ Wohneinheiten, Süd- oder Ost-West-Ausrichtung, modernisierter oder mindestens erweiterbarer Zählerraum, Alleineigentum oder aktive WEG, kein Denkmalschutz.
- Gelb (Projekt möglich, Klärungsbedarf): 3 bis 5 Wohneinheiten, Mischdach mit teilweiser Verschattung, WEG mit ersten Diskussionen, Zählerraum eng, aber erweiterbar.
- Rot (Projekt schwierig oder unwirtschaftlich): Altbau vor 1970 mit ungeklärtem Statikzustand, reine Nordausrichtung als einzige Fläche, langfristiger Exklusivvertrag mit Restlaufzeit über sechs Jahre, zerstrittene Eigentümergemeinschaft.
Diese Muster sind keine harten Regeln, sondern Orientierungspunkte. Ein Rot-Szenario mit auffangenden Faktoren (zum Beispiel exzellentes Gewerbe-Lastprofil) kann wirtschaftlich bleiben. Ein Grün-Szenario mit untypisch schwierigen Mietern kann mehr Prozessaufwand verursachen als erwartet. Entscheidend ist die Gesamtabwägung.
Ausschluss-Kriterien: Wann Mieterstrom im klassischen Sinn nicht funktioniert
Einige Konstellationen schließen Mieterstrom nach heutigem Rechtsrahmen faktisch aus oder machen ihn unwirtschaftlich:
- Reines Einfamilienhaus ohne Vermietung: Der Mieterstrom-Rechtsrahmen nach Paragraph 42a EnWG setzt eine Vermietung voraus. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist die klassische PV-Eigenverbrauchsanlage der richtige Weg, nicht Mieterstrom.
- Kein eigener Netzanschluss: Gebäude, die keinen direkten Hausanschluss haben oder über Nachbargebäude versorgt werden, sind nicht mieterstromfähig.
- Ausschließlich Gewerbe ohne Mietverhältnisse in der Gebäudestruktur, die nach Paragraph 42b EnWG passen würden: Hier kann die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV, seit 16.05.2024) der bessere Rahmen sein als Mieterstrom im klassischen Sinn.
- Denkmalschutz mit ablehnender Haltung der Behörde: Wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde bereits in vergleichbaren Fällen abgelehnt hat und die Dachfläche straßenseitig einsehbar ist, ist das Projekt im Kernbereich nicht durchführbar. Alternativen auf Innenhöfen oder Nebengebäuden sind zu prüfen.
- Statik nicht nachweisbar und Dach vor 1960 ohne Sanierungsplan: Bei Anlagen oberhalb von etwa 10 kWp ist ein statischer Nachweis Pflicht. Fehlt er und lässt er sich nicht herstellen, ist die Investition nicht verantwortbar.
In der Praxis führt ein Ausschluss-Kriterium nicht automatisch zum Projektabbruch, sondern zu einer alternativen Betrachtung: Vielleicht eignet sich die Nebenfassade, vielleicht ist ein Teil-Dach nutzbar, vielleicht ist GGV statt Mieterstrom der richtige Rahmen. Eine saubere Ersteinschätzung klärt das in wenigen Tagen.
Der Selbst-Check: 10 Ja-Nein-Fragen vor dem ersten Anruf
Wer vor der Ersteinschätzung eine eigene Ordnung schaffen will, kann die folgende Kurzliste durchgehen. Mehr als sechs Nein-Antworten sind ein Signal, dass vorher Klärungsbedarf besteht — nicht zwingend ein Ausschluss, aber ein Hinweis, dass Vorarbeit hilft.
- Hat das Gebäude mindestens drei dauerhaft vermietete Wohn- oder Gewerbeeinheiten?
- Ist das Dach nach Süden, Osten oder Westen mit einer nutzbaren Fläche von mindestens 40 Quadratmetern ausgerichtet?
- Ist der Zählerraum oder Zählerschrank begehbar und mit Strom sowie Platz für Zusatzmodule ausgestattet?
- Ist eine Internet- oder Mobilfunkanbindung im Keller erreichbar (oder über WLAN-Bridge herstellbar)?
- Ist das Dach in den vergangenen 30 Jahren saniert worden oder zumindest in dokumentiert gutem Zustand?
- Liegt entweder Alleineigentum vor oder existiert eine handlungsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beirat?
- Ist das Gebäude frei von Denkmalschutz oder gibt es bereits Präzedenzgenehmigungen für PV in der Gemeinde?
- Kennen Sie die Anzahl der Parteien, die aktuell Interesse an günstigerem Strom haben könnten (auch grob geschätzt)?
- Ist das Budget in Höhe von 35.000 bis 80.000 Euro entweder über Eigenkapital, Kredit oder über ein Contracting-Modell darstellbar?
- Gibt es keinen laufenden Exklusivvertrag mit einem Stromversorger mit Restlaufzeit über fünf Jahre?
Dieser Selbst-Check ersetzt keine Prüfung, er ordnet sie. Wer sieben oder mehr Ja-Antworten hat, sollte direkt in die Ersteinschätzung gehen. Wer mehrere Nein-Antworten in Cluster C hat (zum Beispiel WEG ohne Beirat plus Denkmalschutz plus Exklusivvertrag), sollte erst die strukturellen Fragen klären, bevor Technik und Wirtschaftlichkeit bewertet werden.
Nach der Selbstbewertung: Welcher Weg passt?
Die Selbstbewertung führt zu einer von drei Optionen. Welche die richtige ist, hängt vom Grad der Unsicherheit und der Komplexität des Objekts ab.
- Kurzgespräch (20 bis 30 Minuten, kostenlos): Wenn das Bild weitgehend grün ist und nur ein bis zwei Punkte unklar. Ein Telefongespräch mit strukturierter Fragenliste reicht in diesem Fall, um die nächsten Schritte zu klären.
- Ersteinschätzung (rund 7 Werktage, kostenlos): Wenn das Bild gemischt ist (mehrere gelbe Punkte oder ein einzelnes rotes Kriterium, das diskutierbar ist). Die Ersteinschätzung enthält Wirtschaftlichkeitsrechnung, Fördermittel-Check und Betriebsmodell-Vorschlag.
- Machbarkeitsstudie (14 bis 28 Werktage, teils kostenpflichtig bei externer Beauftragung): Wenn Statik, Denkmalschutz oder Netzanschlusskapazität tatsächlich unklar sind. Hier liefern Sachverständige belastbare Unterlagen für die Wirtschaftlichkeit und für den Förderantrag. Die Kosten für ein externes statisches Gutachten liegen typischerweise bei 500 bis 1.500 Euro (Lumitra-Projektdaten).
Die Regel lautet: Je höher das Projektvolumen und je unklarer die baulichen Gegebenheiten, desto früher lohnt die Studie. Bei Projekten ab etwa 60 kWp oder Gebäuden älter als 60 Jahre ist eine Machbarkeitsstudie fast immer wirtschaftlich — sie kostet typischerweise unter einem Prozent der Investitionssumme und verhindert teure Überraschungen in der Umsetzungsphase.
2. Kriterium 1: Dachfläche
Was geprüft wird: Wie viel nutzbare Fläche steht für PV-Module zur Verfügung?
Die Kennzahl: Eine PV-Anlage benötigt pro kWp Leistung rund 5–6 m² Dachfläche (abhängig von Modulwirkungsgrad und Modulformat). Ein wirtschaftliches Mieterstromprojekt beginnt üblicherweise bei 6–8 kWp — also bei rund 40–50 m² nutzbarer Dachfläche.
| Bewertung | Dachfläche |
|---|---|
| Ideal | 80 m² oder mehr — entspricht 13–16 kWp, deutlich Potenzial für mehrere Wohneinheiten |
| Geht | 40–80 m² — Basisanlage möglich, Wirtschaftlichkeit hängt von Verbrauchsprofil ab |
| Kritisch | Unter 40 m² nutzbar — Anlage würde sehr klein ausfallen, Wirtschaftlichkeitsprüfung zwingend |
Hinweis: Die "nutzbare" Fläche berücksichtigt Abstand zu Traufen, Gauben, Schornsteinen und Sicherheitsabständen. Die Brutto-Dachfläche ist oft 20–30 % größer als die netto nutzbare Fläche.
3. Kriterium 2: Dachausrichtung
Was geprüft wird: In welche Himmelsrichtung zeigt die Hauptdachfläche?
Die Kennzahl: Die Ausrichtung beeinflusst den Jahresertrag erheblich. Südausrichtung (180°) ist optimal. Jede Abweichung davon reduziert den Ertrag.
| Bewertung | Ausrichtung |
|---|---|
| Ideal | Süd (150°–210°) mit Neigung 30–45° — maximaler Jahresertrag |
| Geht | Südwest oder Südost (120°–150° bzw. 210°–240°), Ost/West-Dach mit beidseitiger Belegung |
| Kritisch | Nord oder Nordost/Nordwest als einzige Hauptfläche — sehr geringer Ertrag, Wirtschaftlichkeit fraglich |
Hinweis: Ein Ost-West-Dach ohne Südseite kann dennoch wirtschaftlich sein, wenn beide Seiten belegt werden. Der Ertrag verteilt sich gleichmäßiger über den Tag — was die Eigenverbrauchsquote erhöhen kann.
4. Kriterium 3: Verschattung
Was geprüft wird: Gibt es Objekte, die die Dachfläche zu relevanten Zeiten verschatten?
Die Kennzahl: Selbst teilweise Verschattung kann den Ertrag erheblich reduzieren. Verschattung von 20 % der Fläche kann den Gesamtertrag um 30–40 % senken (Fraunhofer ISE, 2024), abhängig von der Position im Modulstrang und dem eingesetzten Wechselrichter-Typ.
| Bewertung | Verschattungssituation |
|---|---|
| Ideal | Keine Verschattung der Hauptfläche im Jahresverlauf |
| Geht | Leichte Verschattung durch niedrige Hindernisse (Schornstein, Gauben) — mit Optimierer oder Mikroinverter lösbar |
| Kritisch | Starke Verschattung durch hohe Bäume, benachbarte Gebäude oder topografische Lage im Schatten |
Hinweis: Verschattungsanalysen sind Teil der Lumitra-Planung. Ein Drohnenflug + 3D-Simulation zeigt stundengenau, wo und wann Verschattung auftritt. Selbsteinschätzung ist oft unzuverlässig — Bäume wachsen, Bäume werden gefällt, Nachbargebäude werden aufgestockt.
5. Kriterium 4: Dachstatik
Was geprüft wird: Trägt das Dach die zusätzliche Last der PV-Anlage?
Die Kennzahl: Eine PV-Anlage mit Montagesystem bringt eine Zusatzlast von rund 15–25 kg/m² (abhängig von Modulgewicht und Montageart). Bei einer 30-kWp-Anlage auf 150 m² Dachfläche sind das rund 2.250–3.750 kg Gesamtzusatzlast.
| Bewertung | Dachstatik |
|---|---|
| Ideal | Neueres Gebäude (nach 1980), Holzkonstruktion oder Betondecke, kein bekanntes Statikproblem |
| Geht | Älteres Gebäude, aber Dach kürzlich erneuert oder statischer Nachweis vorhanden |
| Kritisch | Sichtbare Schäden, alte Holzkonstruktion mit unbekanntem Zustand, kein Zugang zu Bauplänen |
Hinweis: Statikprüfung durch einen Sachverständigen ist in vielen Fällen notwendig. Lumitra koordiniert dies als Teil der Planung. Die Kosten für ein statisches Gutachten liegen typischerweise bei 500–1.500 Euro (Lumitra-Projektdaten) — sie sind Teil der Planungsleistung.
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Was geprüft wird: Gibt es einen zugänglichen Zählerraum mit ausreichend Platz für zusätzliche Messtechnik?
Die Kennzahl: Für Mieterstrom müssen pro Wohneinheit ein separater Haushaltszähler (oder Umbau des bestehenden) sowie ein Smart Meter Gateway installiert werden. Zusätzlich kommen Netzanschlusspunkt, Wechselrichter-Anschluss und ggf. Speicheranbindung hinzu.
| Bewertung | Zählerraum |
|---|---|
| Ideal | Moderner Zählerraum mit ausreichend Platz, DIN-Schiene vorhanden, gute Zugänglichkeit |
| Geht | Älterer Zählerraum, Platz eng, aber erweiterbar — ggf. kleiner Umbau notwendig |
| Kritisch | Kein Zählerraum, Zähler nur in Wohnungen, keine Möglichkeit für Zusatztechnik |
Hinweis: In vielen älteren Gebäuden sind Zählerräume knapp bemessen. Lumitra führt bei der Erstbesichtigung eine Bestandsaufnahme durch und kalkuliert Umbaukosten in die Wirtschaftlichkeitsrechnung ein.
7. Kriterium 6: Internetanbindung im Zählerraum
Was geprüft wird: Ist im Zählerraum eine Internetverbindung vorhanden oder herstellbar?
Die Kennzahl: Das Smart Meter Gateway überträgt Zählerstände über das Internet an die Abrechnungssoftware. Ohne Internetverbindung im Zählerraum ist keine automatische Datenübertragung möglich. Das ist ein technischer Muss-Faktor.
| Bewertung | Internetanbindung |
|---|---|
| Ideal | DSL- oder Glasfaser-Anschluss im Zählerraum oder direkte LAN-Verbindung |
| Geht | Kein direkter Anschluss, aber WLAN-Bridge oder Powerline-Adapter möglich (Keller zu Hausflur) |
| Kritisch | Kein Internet im Gebäude, keine Möglichkeit für WLAN-Verbindung in den Keller |
Hinweis: In der Praxis ist eine fehlende Internetverbindung im Zählerraum fast immer lösbar — über WLAN-Bridge, Powerline oder als letztes Mittel über ein eigenes SIM-Card-Modem (LTE). Die Kosten sind überschaubar, der Aufwand ist planbar.
8. Kriterium 7: Anzahl Wohneinheiten
Was geprüft wird: Wie viele Wohneinheiten hat das Gebäude?
Die Kennzahl: Mehr Wohneinheiten bedeuten mehr potenzielle Mieterstromkunden und eine höhere Gesamtabnahme. Das verbessert die Eigenverbrauchsquote der PV-Anlage.
| Bewertung | Wohneinheiten |
|---|---|
| Ideal | 10 Wohneinheiten oder mehr — gute Eigenverbrauchsquote, hohe Skalierbarkeit |
| Geht | 6–10 Wohneinheiten — regional typisch wirtschaftlich darstellbar |
| Individuelle Prüfung | 3–5 Wohneinheiten — bei optimaler Dachfläche und hoher Eigenverbrauchsquote möglich; keine Standardlösung, sondern Einzelfallbewertung |
Hinweis: Diese Grenze ist regional unterschiedlich. Im dicht besiedelten Ballungsraum kostet Planung und Installation relativ mehr (höhere Lohnkosten, komplexere Genehmigungsverfahren) — dort rentiert sich Mieterstrom mit Standardprozessen überregionaler Anbieter oft erst ab 10–15 WE. Im ländlichen Allgäu, wo Lumitra tätig ist, sind die Kostenstrukturen anders, und Projekte ab 6 WE sind regional typisch wirtschaftlich darstellbar. Auch Objekte mit 3 bis 5 Wohneinheiten können wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn die Dachfläche im Verhältnis zum Verbrauch überproportional groß ist und die Eigenverbrauchsquote entsprechend hoch ausfällt. Das zeigen die Lumitra-Referenzprojekte: ein Mehrfamilienhaus mit 10 kWp und 8,9 % IRR, eine Wohnanlage mit 7 WE / 39 kWp und 14,51 % IRR (Lumitra, 2026). Entscheidend ist nicht die Anzahl der Wohneinheiten allein, sondern das Verhältnis von PV-Leistung zu Gebäudeverbrauch.
9. Kriterium 8: Heizungsart
Was geprüft wird: Welche Heizungsanlage ist im Gebäude vorhanden?
Die Kennzahl: Die Heizungsart beeinflusst, ob Power-to-Heat oder Wärmepumpen-Integration möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist — was die Eigenverbrauchsquote der PV-Anlage weiter erhöhen kann.
| Bewertung | Heizungsart |
|---|---|
| Ideal | Wärmepumpe vorhanden oder geplant — direkte Integration mit PV möglich, Power-to-Heat-Potenzial maximal |
| Geht | Gas-Brennwert oder Pelletsheizung — Power-to-Heat als ergänzende Schicht möglich, Kernmieterstrom davon unabhängig |
| Kritisch | Alte Ölheizung ohne Modernisierungsplan — keine direkte Integration, aber Mieterstrom funktioniert trotzdem |
Hinweis: Die Heizungsart ist kein Ausschlusskriterium für Mieterstrom. PV-Mieterstrom funktioniert unabhängig von der Heizungsanlage. Die Heizungsart beeinflusst nur das Optimierungspotenzial durch Power-to-Heat und Wärmepumpen-Kopplung.
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10. Kriterium 9: Ladeinfrastruktur-Bedarf
Was geprüft wird: Sind Mieter oder Eigentümer daran interessiert, Elektrofahrzeuge zu laden?
Die Kennzahl: E-Mobilität erzeugt erhebliche neue Lasten — eine Wallbox lädt mit 11–22 kW, was den Strombedarf einzelner Stellplätze stark erhöht. Gleichzeitig ist das eine Chance für Mieterstrom: Ladestrom aus der eigenen PV-Anlage ist deutlich günstiger als Ladestrom aus dem Netz.
| Bewertung | Ladeinfrastruktur |
|---|---|
| Ideal | Tiefgarage oder Stellplätze vorhanden, Interesse an Wallbox-Integration — PV deckt Ladestrom ab |
| Geht | Kein Stellplatz vorhanden, aber Nachrüstung langfristig planbar |
| Kritisch | Keine Planbarkeit für Ladeinfrastruktur, aber kein Ausschlussgrund für Mieterstrom selbst |
Hinweis: Die Integration von Ladeinfrastruktur in ein Mieterstromprojekt erhöht die Komplexität. Lumitra plant und installiert Ladeinfrastruktur als Teil des Gesamtsystems — nicht als separates Projekt.
11. Kriterium 10: Eigentümer- oder WEG-Struktur
Was geprüft wird: Wem gehört das Gebäude, und wie kompliziert ist der Entscheidungsprozess?
Die Kennzahl: Die Eigentümerstruktur beeinflusst maßgeblich die Prozessgeschwindigkeit. Ein Alleineigentümer kann sofort entscheiden. Eine WEG muss per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung entscheiden.
| Bewertung | Struktur |
|---|---|
| Ideal | Alleineigentümer — ein Ansprechpartner, sofortige Entscheidungsfähigkeit |
| Geht | WEG mit aktivem Beirat, der das Projekt trägt — Eigentümerversammlung als nächster Schritt planbar |
| Kritisch | WEG ohne Beirat, zerstrittene Eigentümergemeinschaft oder laufende Erbstreitigkeiten |
Hinweis: WEG-Projekte sind nicht grundsätzlich schwieriger — aber sie brauchen mehr Vorlauf. Die Eigentümerversammlung muss vorbereitet werden. Lumitra unterstützt aktiv bei der WEG-Beratung: Präsentation für die Versammlung, Fragenkatalog, Begleitung der Beschlussfassung.
12. Kriterium 11: Denkmalschutz
Was geprüft wird: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?
Die Kennzahl: Denkmalschutz ist in vielen deutschen Bundesländern ein erhebliches Hindernis für PV-Anlagen, da sichtbare Dachveränderungen oft nicht genehmigt werden.
| Bewertung | Denkmalschutz |
|---|---|
| Ideal | Kein Denkmalschutz — keine zusätzlichen Genehmigungsanforderungen |
| Geht | Denkmalschutz vorhanden, aber Landesdenkmalamt hat in vergleichbaren Fällen PV genehmigt (z.B. Flachdach, Innenhof) |
| Kritisch | Denkmalschutz und Landesdenkmalamt bekannt für restriktive Haltung — Genehmigung sehr unsicher |
Hinweis: Die Rechtslage variiert stark zwischen Bundesländern und sogar zwischen verschiedenen Denkmalschutzbehörden. In Bayern gibt es Fälle, in denen PV auf denkmalgeschützten Gebäuden genehmigt wurde — besonders wenn die Anlage von der Straße nicht sichtbar ist. Eine frühzeitige Anfrage bei der zuständigen Behörde ist in jedem Fall sinnvoll.
13. Kriterium 12: Dachsanierung erforderlich?
Was geprüft wird: Ist das Dach in einem Zustand, der eine PV-Montage ohne vorherige Sanierung erlaubt?
Die Kennzahl: Eine PV-Anlage hat eine Betriebslebensdauer von 25–30 Jahren. Wenn das Dach in 5–10 Jahren ohnehin erneuert werden muss, sollte das entweder vor der PV-Installation passieren oder in die Gesamtplanung einbezogen werden.
| Bewertung | Dachzustand |
|---|---|
| Ideal | Dach in gutem Zustand, Restlebensdauer 20+ Jahre |
| Geht | Dach leicht sanierungsbedürftig, aber stabil — ggf. gemeinsam mit PV erneuern (Synergieeffekte bei Gerüst und Planung) |
| Kritisch | Dach in schlechtem Zustand, Sanierung zwingend vor Montage — erhöht Gesamtinvestition erheblich |
Hinweis: Eine kombinierte Dachsanierung + PV-Installation kann wirtschaftlich sinnvoll sein, weil Gerüst, Planung und Handwerkerkosten nur einmal anfallen. Die Gesamtinvestition steigt, aber die spezifischen Kosten je Maßnahme sinken. Lumitra kalkuliert beides in die Wirtschaftlichkeitsrechnung ein.
14. Kriterium 13: Bestandsvertrag mit Stromversorger
Was geprüft wird: Gibt es laufende Exklusivverträge zwischen dem Gebäude oder dem Eigentümer und einem Energieversorger?
Die Kennzahl: Manche Eigentümer haben Verträge geschlossen, in denen ein Energieversorger exklusiv das Gebäude mit Strom beliefert — manchmal mit Langfristbindungen. Solche Verträge können Mieterstrom erschweren oder verzögern.
| Bewertung | Bestandsvertrag |
|---|---|
| Ideal | Kein Exklusivvertrag — jeder Mieter hat eigenständigen Vertrag mit seinem Anbieter |
| Geht | Laufende Verträge, aber Kündigungsfristen planbar (unter 12 Monate) |
| Kritisch | Langfristiger Exklusivvertrag mit mehreren Jahren Restlaufzeit — rechtliche Prüfung notwendig |
Hinweis: Diese Situation ist seltener als oft angenommen, kommt aber vor — besonders bei Gebäuden, die an Fernwärme oder an kommunale Versorger gebunden sind. Der Energierechtsanwalt im Lumitra-Netzwerk prüft solche Verträge auf Möglichkeiten zur Kündigung oder Anpassung.
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Was geprüft wird: Wie häufig wechseln Mieter in dem Gebäude?
Die Kennzahl: Hohe Mieterfluktuation erhöht den Verwaltungsaufwand im laufenden Betrieb (häufige Mieterwechsel im Abrechnungssystem). Bei digitaler Software ist das kein wesentliches Problem, aber es sollte einkalkuliert werden.
| Bewertung | Mieterfluktuation |
|---|---|
| Ideal | Stabile Mieterschaft, durchschnittliche Mietdauer 5+ Jahre |
| Geht | Moderate Fluktuation (1–2 Wechsel pro Jahr) — mit Software automatisch handhabbar |
| Kritisch | Sehr hohe Fluktuation (Studenten-WGs, Kurzzeitvermietung) — Mehraufwand, aber technisch lösbar |
Hinweis: Hohe Fluktuation ist kein Ausschlussgrund, aber ein Planungsfaktor. Bei Gebäuden mit bekannt hoher Fluktuation empfiehlt sich eine besonders einfache Mietereinstiegsstrecke — die QR-Code-basierte digitale Akquise ist dafür optimiert.
16. Kriterium 15: Budget und Finanzierung
Was geprüft wird: Ist das Investitionsbudget vorhanden oder über Fremdfinanzierung beschaffbar?
Die Kennzahl: Eine vollständige Mieterstrominvestition (PV, Speicher, Messstellentechnik, Software-Einrichtung, Installation) kostet je nach Anlagengröße erfahrungsgemäß zwischen 30.000 und 150.000 Euro (Lumitra-Projektdaten) — bei Wohngebäuden inklusive 0 % MwSt. nach § 12 Abs. 3 UStG. Für kleinere Objekte (3–10 WE, ca. 20–40 kWp) liegt die Investition typischerweise zwischen 40.000 und 80.000 Euro.
| Bewertung | Budget |
|---|---|
| Ideal | Eigenkapital vorhanden oder günstige Bankfinanzierung bereits in Prüfung |
| Geht | Contracting-Modell: Lumitra investiert, Eigentümer erhält Dachpacht und günstigere Mieterpreise ohne Eigeninvestition |
| Kritisch | Kein Eigenkapital, Bonität für Fremdfinanzierung eingeschränkt, kein Contracting gewünscht |
Hinweis: Das Contracting-Modell ist für Eigentümer, die die Anlage nicht selbst finanzieren wollen oder können, eine vollwertige Alternative. Im Contracting-Modell investiert Lumitra in die Anlage und betreibt sie — der Eigentümer erhält eine Dachpacht, die Mieter erhalten günstigen Strom. Der Eigentümer trägt kein Investitionsrisiko, verzichtet aber auf die volle Rendite der Anlage.
17. Auswertung: Was tun mit dem Ergebnis?
Viele "Ideal"-Einstufungen: Ihr Gebäude hat gute Voraussetzungen. Eine Ersteinschätzung von Lumitra wird wahrscheinlich positive Signale ergeben.
Überwiegend "Geht"-Einstufungen: Mieterstrom ist möglich, aber es gibt Punkte, die individuell geprüft werden müssen. Eine Ersteinschätzung klärt, welche Einschränkungen wie stark wirken.
Einzelne "Kritisch"-Punkte: Das ist kein Ausschluss, aber ein Klärungsbedarf. Manchmal sind "kritische" Punkte einfach lösbar (Internetanbindung, Dach), manchmal sind sie echte Hindernisse (Denkmalschutz, langfristiger Exklusivvertrag). Die Ersteinschätzung identifiziert, was lösbar ist und was nicht.
Mehrere "Kritisch"-Punkte: Hier ist eine ehrliche Einschätzung wichtig. Zwei oder drei unabhängige Kritisch-Faktoren können sich kumulieren und ein Projekt unwirtschaftlich machen. Das Lumitra-Team sagt klar, wenn ein Projekt in der aktuellen Situation nicht sinnvoll ist — und was sich ändern müsste, damit es sinnvoll wird.
Die Checkliste ist ein Orientierungsinstrument. Die tatsächliche Eignung Ihres Gebäudes kann nur eine professionelle Machbarkeitsprüfung mit Vor-Ort-Besichtigung, Drohnenflug, 3D-Modell und Wirtschaftlichkeitsrechnung zeigen. Das kostenfreie telefonische Erstgespräch liefert in 7 Werktagen eine erste Eignungs-Einschätzung. Die belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Drohnenflug, 3D-Modell und Verschattungsanalyse entsteht anschließend im kostenpflichtigen Mieterstromkonzept (Phase 3).
FAQ
Ab welcher Mindest-Dachfläche lohnt sich Mieterstrom überhaupt?
Als Faustregel gilt: Unter 40 m² nutzbarer Fläche wird die Anlage sehr klein und die spezifischen Kosten pro kWp steigen. Bei 40–60 m² ist eine Anlage von 6–10 kWp möglich. Für wirklich hohe Renditen braucht es eine vergleichsweise große Dachfläche pro Wohneinheit — das Lumitra-Referenzprojekt mit 10 kWp zeigt das exemplarisch: Eine im Verhältnis zum Verbrauch überdurchschnittlich große, gut ausgerichtete Dachfläche ermöglicht die 8,9 % IRR überhaupt erst.
Kann ein WEG-Beschluss scheitern und wie verhindert man das?
Ein WEG-Beschluss für Mieterstrom erfordert in der Regel eine einfache Mehrheit der Stimmen, in manchen Fällen eine qualifizierte Mehrheit (abhängig von der konkreten Maßnahme und dem WEG-Vertrag). Häufige Scheitergründe: unzureichende Information der Eigentümer, fehlende Zahlen, Bedenken des Hausverwalters. Lumitra unterstützt aktiv die WEG-Vorbereitung: Zahlenbasierte Präsentation, schriftliche Beantwortung von Einwänden, bei Bedarf Teilnahme an der Eigentümerversammlung als sachverständige Person.
Wie lange dauert die gesamte Umsetzung von der ersten Anfrage bis zur Inbetriebnahme?
Der Gesamtprozess dauert typischerweise 4–9 Monate. Aufschlüsselung: Ersteinschätzung (7 Werktage), Entscheidungsphase Eigentümer (2–8 Wochen, bei WEG mit Versammlung länger), Planungsphase (4–6 Wochen), Genehmigung vom Anschlussnetzbetreiber (4–10 Wochen — externe Abhängigkeit), Montage und Inbetriebnahme (1–3 Wochen). Der zeitintensivste Schritt ist die Genehmigung vom Anschlussnetzbetreiber, auf die Lumitra keinen Einfluss hat.
Was passiert, wenn die Dachfläche für alle Wohneinheiten nicht ausreicht?
Nicht jedes Dach kann alle Wohneinheiten versorgen. Das ist kein Problem. Der erzeugte Solarstrom wird an diejenigen Mieter geliefert, die einen Mieterstromvertrag abgeschlossen haben. Überschuss geht ins Netz. Ein kleines PV-System, das nur 50–60 % des Gebäudestrombedarfs abdeckt, kann trotzdem wirtschaftlich sein. Die entscheidende Frage ist die Eigenverbrauchsquote des erzeugten Stroms.
Ist eine Ersteinschätzung wirklich kostenlos, oder entstehen versteckte Kosten?
Die Ersteinschätzung von Lumitra ist kostenlos und unverbindlich. Sie umfasst: Machbarkeitsprüfung auf Basis der übermittelten Daten, Wirtschaftlichkeitsrechnung in drei Szenarien (Best/Mid/Worst Case), Fördermittel-Check und Betriebsmodell-Vorschlag. Es entstehen keine Kosten, kein versteckter Retainer, keine Verpflichtung zur Beauftragung. Wer nach der Ersteinschätzung entscheidet, das Projekt nicht weiterzuführen, zahlt nichts.
Was bedeutet Denkmalschutz konkret für ein Mieterstrom-Projekt in Bayern?
Bayerische Denkmalschutzbehörden entscheiden im Einzelfall. Die Praxis der vergangenen Jahre zeigt: Straßenseitig einsehbare Hauptdachflächen werden in Altstadtlagen mit Ensembleschutz selten genehmigt; Anlagen auf nicht einsehbaren Rückdachflächen, Innenhöfen oder Nebengebäuden werden häufig genehmigt. Maßgeblich ist das Bayerische Denkmalschutzgesetz (DSchG), insbesondere Artikel 6, der Änderungen an Baudenkmälern grundsätzlich unter Erlaubnisvorbehalt stellt. Eine frühe Vorab-Abstimmung mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde (bei Landkreisen) oder der Stadt (bei kreisfreien Städten wie Kempten oder Kaufbeuren) ist in jedem Fall sinnvoll.
Was, wenn der Netzanschluss nicht ausreicht?
Bei größeren Mieterstrom-Anlagen (ab etwa 30 bis 40 kWp) prüft der Netzbetreiber die Anschlusskapazität im Rahmen der Einspeiseanmeldung. Wenn der bestehende Hausanschluss nicht ausreicht, gibt es zwei Wege: Anpassung der Einspeisung (Reduzierung der eingespeisten Leistung durch Drosselung) oder Netzausbau (kostenpflichtig). Die Pflicht zur Erweiterung liegt grundsätzlich beim Netzbetreiber, die Kosten können jedoch anteilig dem Anlagenbetreiber zugewiesen werden. Eine frühe Netzverträglichkeitsprüfung vermeidet Überraschungen.
Muss jeder Mieter zwangsweise am Mieterstromvertrag teilnehmen?
Nein. Die Teilnahme ist für Mieter freiwillig. Kein Mieter kann gezwungen werden, vom bisherigen Stromversorger zu wechseln. In der Praxis nehmen die meisten Mieter teil, weil der Mieterstrom-Tarif ohne Wechselrisiko günstiger ist als der Grundversorger — ein echter Vorteil ohne Nachteil. Wie sich die Teilnahme im konkreten Objekt gestaltet, klärt Lumitra unverbindlich im Erstberatungsgespräch.
Wie wirkt sich ein geplanter Mieterwechsel auf die Wirtschaftlichkeit aus?
Normale Mieterfluktuation von ein bis zwei Wechseln pro Jahr ist in modernen Abrechnungssystemen Alltag und wirkt sich nicht spürbar auf die Wirtschaftlichkeit aus. Problematisch wird es bei Objekten mit sehr kurzen Mietverhältnissen (zum Beispiel möblierte Kurzzeitvermietung oder Studentenwohnheime mit Semesterverträgen), weil hier der Prozent-Anteil der Mieter ohne Mieterstromvertrag temporär steigen kann. Eine einfache QR-Code-basierte Mieterakquise hält die Teilnehmerquote auch bei hoher Fluktuation stabil.
Wie alt darf ein Gebäude sein, damit Mieterstrom wirtschaftlich ist?
Das Baujahr allein ist nicht entscheidend. Ein gut gepflegter Altbau aus den 1950er-Jahren mit saniertem Dach kann genauso geeignet sein wie ein Neubau — entscheidend sind Statik, Zählerinfrastruktur und Eigentümerstruktur. In der Praxis sind Gebäude aus den 1960er bis 1990er Jahren häufig die wirtschaftlich attraktivste Gruppe: Die Dächer sind tragfähig, die Bestandsmieter sind stabil und die Zählertechnik ist im Rahmen der Smart-Meter-Pflicht ab 2025 ohnehin modernisierungsbedürftig. Bei Gebäuden älter als 60 Jahre empfiehlt sich eine frühe Einbindung eines Sachverständigen für Statik und Brandschutz.
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Erstgespräch anfragen →Quellen
- Ariadne-Projekt, Kopernikus-Programm, BMBF (2025): Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom — Einflussfaktoren und Hemmnisse
- IW Köln (2024): Marktpotenzial Mieterstrom in Deutschland — Gebäudestruktur und Eignungskriterien
- Fraunhofer ISE (2024): Verschattungseinflüsse auf PV-Erträge — Modulsystemvergleich
- § 42a, § 42b Energiewirtschaftsgesetz (EnWG): Rechtsrahmen Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Beschlussfähigkeit für bauliche Veränderungen
- Messstellenbetriebsgesetz (MsbG): Smart Meter Gateway und Anforderungen an den zertifizierten Messstellenbetreiber-Partner
- Lumitra (2026): Projektdaten aus realisierten Projekten — Referenzprojekte 10 kWp Bestandsanlage (8,9 % IRR), 39 kWp / 7 WE (14,51 % IRR), 89 kWp mit 57 kWh Batteriespeicher (11,85 % IRR)
Termin buchen: Kostenlose Ersteinschätzung — rund 7 Werktage, kostenlos, unverbindlich. Mehr zum Thema: Was ist Mieterstrom? | Mieterstrom-Wirtschaftlichkeit im Detail Autor: Lumitra — Mieterstrom-Komplettanbieter, Allgäu. Meisterbetrieb, zertifizierter Messstellenbetreiber-Partner, Energierechtskanzlei und spezialisierte Steuerberatung als Partner.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Förderwerte, Gesetze und Marktdaten können sich ändern. Genannte Renditen sind Beispiel- bzw. Erfahrungswerte und keine Zusicherung — die Ergebnisse hängen vom konkreten Objekt ab. Für Ihr Vorhaben: kostenlose Ersteinschätzung.