Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung oder Mieterstrom — was passt für Ihre WEG?

Inhaltsverzeichnis

1. Zwei Modelle, ein Ziel: Solarstrom für Mieter
2. Was ist klassischer Mieterstrom (§ 42a EnWG)?
3. Was ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG)?
4. Die fünf entscheidenden Unterschiede
5. Was der entgangene Zuschlag über 20 Jahre bedeutet
6. Wann ist GGV trotzdem die bessere Wahl?
7. Smart Meter und Messstellenbetrieb: Der gemeinsame Engpass
8. Häufige Missverständnisse rund um GGV und Mieterstrom
9. FAQ
10. Fazit

1. Zwei Modelle, ein Ziel: Solarstrom für Mieter

Seit dem Inkrafttreten des Solarpakets I am 16.05.2024 existieren in Deutschland zwei nebeneinander stehende Rechtsrahmen für Solarstrom in Mehrfamilienhäusern. Der ältere ist der klassische Mieterstrom nach § 42a EnWG, eingeführt mit dem Mieterstromgesetz 2017. Der neue ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG, eingeführt mit dem Solarpaket I.

Die beiden Modelle wirken auf den ersten Blick ähnlich. PV-Anlage auf dem Dach, Strom für Mieter, Reststrom aus dem Netz. Der Unterschied liegt nicht in der Technik, sondern in der rechtlichen Konstruktion — und genau dieser Unterschied entscheidet über Wirtschaftlichkeit, Aufwand und passende Zielgruppe.

Manche Energieberater empfehlen die GGV inzwischen pauschal für WEGs, weil sie neu ist, technisch interessant klingt und administrativ schlanker wirkt. Für die meisten WEGs ist sie trotzdem die schlechtere Wahl. Warum, erklärt dieser Artikel — mit Zahlen, Paragraphen und einer Entscheidungshilfe nach Objektgröße.

2. Was ist klassischer Mieterstrom (§ 42a EnWG)?

Beim klassischen Mieterstrom nach § 42a EnWG liefert ein Stromlieferant — beispielsweise Lumitra — den Strom direkt von der Dach-PV-Anlage an die Mieter im selben Gebäude. Der Strom fließt nicht durch das öffentliche Netz, sondern innerhalb des Gebäudes vom Wechselrichter bis zum Wohnungszähler.

Entscheidend: Der Stromlieferant — nicht die WEG — ist Vertragspartner der Mieter. Die WEG stellt das Dach zur Verfügung und erhält dafür eine Vergütung, je nach Modell als Dachpacht (Contracting), als Anteil am Stromverkauf oder als Eigenertrag aus dem Anlagenbetrieb (Eigentümer-Modell). Die WEG bleibt, was sie war: eine Eigentümergemeinschaft. Sie wird nicht zum Energieversorger.

Zusätzlich erhält der Betreiber den Mieterstromzuschlag nach EEG. Die aktuellen Sätze für den Inbetriebnahmezeitraum 01.02.2026 – 31.07.2026 (Bundesnetzagentur):

Der Zuschlag wird über 20 Jahre ab Inbetriebnahme gewährt — unabhängig von Strompreisentwicklungen. Er wird halbjährlich um etwa 1 % abgesenkt, bleibt aber für jede einzelne Anlage über die volle Laufzeit fix. Wer heute startet, sichert sich die heutigen Sätze für zwei Jahrzehnte.

Mieter zahlen für den Mieterstrom maximal 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs (§ 42a Abs. 3 EnWG). Sie sparen dadurch in der Praxis rund 20 % ihrer Stromkosten gegenüber dem Grundversorgertarif (co2online, 2025).

3. Was ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG)?

Die GGV wurde mit dem Solarpaket I am 16.05.2024 eingeführt (Solarpaket I, BGBl. I 2024). Das Grundprinzip: Der PV-Strom wird nicht mehr "geliefert", sondern nach einem festgelegten Schlüssel auf die Einheiten im Gebäude aufgeteilt. Es gibt keinen Stromlieferanten im Sinne eines Versorgungsvertrags.

Die WEG oder der Eigentümer liefert keinen Strom. Sie teilen lediglich den erzeugten Strom zu. Den restlichen Strombedarf — also alles, was die PV-Anlage nicht abdeckt — bezieht jeder Mieter über seinen eigenen, frei gewählten Stromvertrag.

Kernmerkmale der GGV:

• Kein Stromlieferantenstatus für die WEG oder den Eigentümer — keine Vollversorgungspflicht, keine Belieferungspflicht für Reststrom
• Jeder Mieter behält seinen eigenen Stromvertrag
• Technische Abrechnung läuft über den Netzbetreiber bzw. den Messstellenbetreiber
• Kein Mieterstromzuschlag nach EEG — nur die reguläre Teileinspeisevergütung für Überschüsse (7,78 / 6,73 / 5,50 ct/kWh nach Anlagengröße, BNetzA Feb–Jul 2026)
• Smart Meter für alle teilnehmenden Einheiten zwingend erforderlich, mit 15-Minuten-Rasterabrechnung

Die GGV reduziert die rechtliche Komplexität für den Anlagenbetreiber erheblich — und hebt den wirtschaftlichen Vorteil des Modells durch den Wegfall des Mieterstromzuschlags entsprechend ab.

4. Die fünf entscheidenden Unterschiede

Was bedeutet das in der Praxis? Beim klassischen Mieterstrom mit einem professionellen Betreiber wie Lumitra ist der Aufwand für die WEG minimal — während der wirtschaftliche Vorteil durch den Mieterstromzuschlag deutlich höher liegt. Bei der GGV fällt das aktive Mieter-Onboarding weg, der Zuschlag aber auch.

Ein zweiter, oft übersehener Unterschied: Bei Mieterstrom zahlt der Mieter einen einheitlichen Tarif für seine gesamte Stromversorgung — der Betreiber liefert auch den Reststrom (Ergänzungsstrom), wenn die PV-Anlage nicht ausreicht. Bei der GGV zahlt der Mieter zwei Posten: die anteilige PV-Abrechnung über die WEG-Struktur und seinen separaten Stromvertrag für den Rest. Das ist nicht teurer, aber komplexer aus Mietersicht.

5. Was der entgangene Zuschlag über 20 Jahre bedeutet

Ein konkretes Zahlenbeispiel zeigt, was der Mieterstromzuschlag wirtschaftlich ausmacht. Eine typische 30-kWp-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus erzeugt rund 28.000 kWh Strom pro Jahr. Davon werden in einem Wohngebäude mit guter Mieterquote etwa 65 % direkt im Gebäude verbraucht — also rund 18.200 kWh.

Beim klassischen Mieterstrom erhält der Betreiber auf diesen Eigenverbrauchsanteil den Mieterstromzuschlag von 2,36 ct/kWh (für Anlagen bis 40 kWp, BNetzA Feb–Jul 2026). Das ergibt:

• 18.200 kWh × 0,0236 EUR = rund 430 EUR pro Jahr zusätzlich gegenüber der reinen Einspeisevergütung
• Über 20 Jahre Laufzeit: rund 8.600 EUR Mehrertrag allein durch den Zuschlag — ohne Berücksichtigung steigender Energiepreise oder Inflation

Bei der GGV entfällt dieser Zuschlag vollständig. Die Differenz ist nicht marginal — sie ist wirtschaftlich relevant und sollte in jede Modellentscheidung einfließen.

Bei kleineren Anlagen unter 10 kWp ist der Zuschlag mit 2,54 ct/kWh sogar höher. Bei größeren Anlagen über 40 kWp sinkt er auf 1,29 ct/kWh — bleibt aber relevant, weil der absolute Stromfluss steigt. Eine 80-kWp-Anlage mit 75.000 kWh Eigenverbrauch generiert über 20 Jahre rund 23.900 EUR Zuschlagseinnahmen, die bei der GGV vollständig wegfallen.

Lumitra rechnet diesen Effekt in jeder Wirtschaftlichkeitsanalyse explizit aus — oft entscheidet er die Wahl des Modells. In den realisierten Lumitra-Projekten (10 kWp Bestandsanlage mit 8,9 % IRR; 39 kWp / 7 WE mit 14,51 % IRR; Lumitra-Projektdaten 2026) ist der Mieterstromzuschlag ein wesentlicher Renditebaustein.

6. Wann ist GGV trotzdem die bessere Wahl?

Die GGV ist nicht grundsätzlich schlechter — sie hat ein klares Anwendungsprofil. In folgenden Konstellationen kann sie wirtschaftlich oder organisatorisch die bessere Variante sein:

Große Wohnungsgesellschaften mit eigenem Abrechnungssystem. Wer 200 oder mehr Einheiten verwaltet, ein eigenes Energieteam hat und externe Abhängigkeiten minimieren möchte, kann mit der GGV den Betrieb vereinfachen. Der Mieterstromzuschlag wiegt hier weniger schwer als die Skalenvorteile beim Mieter-Onboarding.

WEGs mit sehr heterogenem Mieterkreis und hoher Fluktuation. Bei der GGV braucht kein einzelner Mieter einen Vertrag abzuschließen. Die PV-Gutschrift läuft automatisch. Bei Fluktuationsraten über 20 % pro Jahr wird das aktive Mieter-Onboarding zum laufenden Aufwand — der bei der GGV entfällt.

Genossenschaften mit speziellen steuerlichen Strukturen. In manchen Fällen ist der Stromlieferantenstatus aus genossenschaftsrechtlichen oder steuerlichen Gründen unerwünscht — auch wenn ein externer Betreiber tätig ist. Hier muss ein Steuerberater im Einzelfall beurteilen, ob § 42b EnWG die rechtssichere Alternative ist.

Kommunale Wohngebäude mit speziellen Einbindungsanforderungen. Kommunen, die PV-Anlagen auf Sozialwohnungsbeständen planen und Bewohner möglichst unkompliziert einbinden möchten, können über die GGV ohne aktive Vertragsabschlüsse vorgehen. In Bayern stehen 134.216 Sozialwohnungen, in Baden-Württemberg 54.634 (Statistische Landesämter, 2024) — ein erheblicher Teil davon ist technisch geeignet, organisatorisch aber heterogen.

Lumitra setzt beide Modelle um. In der Erfahrung aus realisierten Projekten zeigt sich aber: Für die typische WEG mit 6 bis 50 Einheiten, einem Komplettanbieter im Hintergrund und einem stabilen Mieterkreis ist der klassische Mieterstrom in der Regel die wirtschaftlich überlegene Variante. Der Mieterstromzuschlag über 20 Jahre Laufzeit ist ein signifikanter Renditebaustein, den die GGV nicht ersetzen kann.

7. Smart Meter und Messstellenbetrieb: Der gemeinsame Engpass

Beide Modelle setzen Smart Meter voraus — ein Punkt, der in vielen Beratungsgesprächen unterschätzt wird. Für jede Wohneinheit, die von der PV-Anlage profitieren soll, muss ein intelligentes Messsystem (iMSys) mit Smart-Meter-Gateway installiert sein. Das ist keine Option, sondern technisch zwingend, sowohl für den klassischen Mieterstrom als auch für die GGV.

Die rechtliche Grundlage ist das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG). Seit 2025 gilt nach BNetzA-Regelung eine Smart-Meter-Pflicht für Haushalte ab 6.000 kWh Jahresverbrauch, für PV-Anlagen ab 7 kW und für steuerbare Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Wallboxen ab 4,2 kW. Für Mieterstrom und GGV bedeutet das in der Praxis: Smart Meter sind Standard, nicht Ausnahme.

In der Realität ist der Smart-Meter-Rollout häufig der entscheidende Zeitfaktor. Nicht jeder Netzbetreiber bzw. der grundzuständige Messstellenbetreiber (gMSB) kommt gleich schnell. Wartezeiten von sechs bis neun Monaten sind keine Seltenheit, wenn die Kapazitäten beim örtlichen Netzbetreiber knapp sind (eigene Erfahrung).

Lumitra arbeitet als Komplettanbieter mit einem zertifizierten Messstellenbetreiber-Partner (wettbewerblicher Messstellenbetreiber, wMSB) zusammen. Das bedeutet: kein Warten auf externe Kapazitäten, keine Abhängigkeit vom örtlichen Netzbetreiber für die Smart-Meter-Inbetriebnahme. In der Praxis verkürzt sich die Inbetriebnahme dadurch typischerweise um drei Monate — unabhängig davon, ob die WEG sich für Mieterstrom oder GGV entscheidet. Die Messinfrastruktur muss in beiden Modellen aufgebaut werden.

8. Häufige Missverständnisse rund um GGV und Mieterstrom

"Die GGV ist die modernere und bessere Variante." Realität: Die GGV ist neuer, aber nicht automatisch besser. Sie ist eine Alternative für spezielle Konstellationen (große Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, hohe Fluktuation). Für die typische WEG mit 6 bis 50 Wohneinheiten ist der klassische Mieterstrom in der Regel wirtschaftlich überlegen, weil der Mieterstromzuschlag über 20 Jahre Laufzeit signifikante Mehrerträge generiert (BNetzA, EEG-Fördersätze 2026).

"Bei der GGV wird die WEG zum Energieversorger." Realität: Das Gegenteil ist der Fall. Die GGV wurde gerade deshalb eingeführt, um den Energieversorger-Status zu vermeiden. Weder WEG noch Eigentümer werden zum Stromlieferanten. Beim klassischen Mieterstrom übernimmt ein externer Betreiber wie Lumitra den Lieferantenstatus — die WEG bleibt auch hier Eigentümergemeinschaft, kein Versorger.

"Bei der GGV brauchen wir keine Smart Meter." Realität: Doch. Smart Meter sind in beiden Modellen technisch zwingend (Messstellenbetriebsgesetz, MsbG). Bei der GGV ist sogar eine 15-Minuten-Rasterabrechnung Pflicht. Die Smart-Meter-Infrastruktur ist nicht der Unterschied zwischen den Modellen — sie ist die gemeinsame Grundlage.

"Mieterstromzuschlag bekommt man eh nur einmal." Realität: Der Mieterstromzuschlag wird über 20 Jahre ab Inbetriebnahme gewährt — laufend, monatlich abgerechnet. Er sinkt halbjährlich um etwa 1 %, ist aber für jede einzelne Anlage über die volle Laufzeit fix. Wer heute in Betrieb nimmt, sichert sich die heutigen Sätze für zwei Jahrzehnte (BNetzA, EEG-Fördersätze).

"GGV bedeutet weniger Aufwand für die Mieter." Realität: Aus Sicht der Mieter bedeutet GGV zunächst weniger Vertragsaufwand — sie schließen keinen Mieterstromvertrag ab. Aber sie behalten zwei separate Strombezugskanäle (PV-Anteil über die GGV-Abrechnung, Reststrom über den eigenen Vertrag). Bei klassischem Mieterstrom mit modernem QR-Code-Onboarding dauert der Vertragsabschluss 3 Minuten — und der Mieter hat danach einen einzigen Tarif für seine gesamte Stromversorgung. Was einfacher ist, hängt von der Ausgangslage ab.

"Ein Wechsel zwischen den Modellen ist später jederzeit möglich." Realität: Technisch möglich, aber aufwendig. Ein Wechsel erfordert Ummeldung beim Netzbetreiber, Anpassung der Messinfrastruktur, Auflösung laufender Lieferverträge (bei Wechsel von Mieterstrom zu GGV) und Abstimmung mit dem Betreiber. Eine Vorab-Entscheidung auf Basis einer fundierten Analyse ist deutlich sinnvoller als ein späterer Wechsel.

9. FAQ

Kann eine WEG überhaupt Stromlieferant werden?

Beim klassischen Mieterstrom nach § 42a EnWG wird nicht die WEG, sondern der Betreiber (z. B. Lumitra) zum Stromlieferanten. Die WEG stellt das Dach bereit — das ist alles. Sie trägt keine Lieferantenpflichten, keine Vollversorgungspflicht, keine energierechtlichen Meldepflichten gegenüber Mietern. Bei der GGV wird ohnehin niemand Stromlieferant. Beide Modelle sind so konstruiert, dass die WEG nicht zum Energieversorger wird.

Was bringt die GGV Mietern konkret im Vergleich zum Mieterstrom?

Bei der GGV wird der erzeugte PV-Strom automatisch auf die Einheiten verteilt — der Mieter spart, ohne einen neuen Vertrag abzuschließen. Der Preisvorteil pro kWh ist tendenziell geringer als beim klassischen Mieterstrom, weil kein Mieterstromzuschlag enthalten ist und damit kein zusätzlicher Wirtschaftlichkeitspuffer für günstigere Tarife besteht. Beim Mieterstrom erhält der Mieter einen einheitlichen Tarif (max. 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs nach § 42a Abs. 3 EnWG) und spart in der Praxis rund 20 % seiner Stromkosten (co2online, 2025).

Braucht die WEG für die GGV einen Beschluss?

Ja. Auch die GGV berührt das Gemeinschaftseigentum (Dach, Elektroanlage) und erfordert einen WEG-Beschluss. Die formellen Anforderungen entsprechen denen beim klassischen Mieterstrom. Seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft 01.12.2020) reicht für beide Modelle eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG, weil PV-Anlagen als privilegierte bauliche Maßnahme zur Nutzung erneuerbarer Energien gelten.

Was passiert steuerlich, wenn die WEG selbst Strom zuteilt (GGV)?

Bei der GGV erzielt die WEG keine Einnahmen aus Stromlieferung — der wirtschaftliche Vorteil liegt bei den einzelnen Mietern. Es gibt jedoch steuerliche Fragen zur Anlage selbst (AfA, Betrieb, Einkommensteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG bis 30 kWp je Einheit). Diese Fragen sollten mit einem auf PV-Recht spezialisierten Steuerberater geklärt werden. Lumitra arbeitet mit einem solchen Steuerberater-Partner zusammen, der direkt eingebunden werden kann.

Kann man bei der GGV bestimmte Einheiten bevorzugt behandeln?

Der Verteilungsschlüssel kann nach Fläche, historischem Verbrauch oder gleichen Anteilen festgelegt werden. Die Wahl muss vorab definiert sein und im Beschluss klar geregelt werden. Eine Bevorzugung einzelner Einheiten ohne sachlichen Grund wäre aus WEG-rechtlicher Sicht problematisch und könnte als ungleiche Behandlung angefochten werden.

Für wie viele Einheiten ist welches Modell wirtschaftlich?

Ab 6 Wohneinheiten ist der klassische Mieterstrom mit einem professionellen Betreiber wirtschaftlich tragfähig — das hat Lumitra in zahlreichen Projekten realisiert (z. B. 10 kWp Bestandsanlage mit 8,9 % IRR; 39 kWp / 7 WE mit 14,51 % IRR; Lumitra-Projektdaten 2026). Die GGV wird tendenziell ab größeren Portfolios (200+ Einheiten mit eigenem Energieteam) klar vorteilhaft. Zwischen 6 und etwa 100 Einheiten ist die Wirtschaftlichkeitsfrage nahezu immer zugunsten des klassischen Mieterstroms entschieden.

Können Mieterstrom und GGV im selben Gebäude kombiniert werden?

In der Regel nein. Das Gebäude wird einer der beiden rechtlichen Konstruktionen zugeordnet — eine Mischung in einem Gebäude wäre administrativ extrem aufwendig und in der Praxis nicht sinnvoll. Bei mehreren Gebäuden im selben Eigentum kann die Wahl pro Gebäude unterschiedlich ausfallen, abhängig vom Mieterprofil und der Anlagengröße.

10. Fazit

Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung lösen dasselbe Problem auf unterschiedlichen Wegen. Für die meisten WEGs mit 6 bis 50 Einheiten, einem professionellen Komplettanbieter wie Lumitra im Hintergrund und einem stabilen Mieterkreis ist der klassische Mieterstrom die wirtschaftlich bessere Wahl — weil der Mieterstromzuschlag über 20 Jahre Laufzeit signifikante Mehrerträge bringt, die die GGV nicht ausgleichen kann.

Für große Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften mit speziellen steuerlichen Strukturen oder Objekte mit hoher Fluktuation kann die GGV die richtige Wahl sein. Wer unsicher ist, sollte den Vergleich mit echten Zahlen für das eigene Objekt machen — nicht auf Basis pauschaler Empfehlungen.

Lumitra führt für jedes Objekt eine kostenlose Modellberatung durch — mit direktem Vergleich beider Varianten, konkreten Zahlen und einer klaren Empfehlung. Die Machbarkeitsprüfung dauert 7 Werktage und ist unverbindlich. Beide Modelle setzt Lumitra als Komplettanbieter um — von der Planung über die Montage durch den eigenen Meisterbetrieb bis zur laufenden Abrechnung über die unserer eigenen Software-Plattform. Inklusive zertifiziertem Messstellenbetreiber-Partner, der die Wartezeit beim Smart-Meter-Setup deutlich verkürzt.

Quellen

1. EnWG § 42a — Mieterstrom, Rechtsgrundlage und Preisdeckelung auf max. 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs (Solarpaket I, in Kraft seit 16.05.2024)
2. EnWG § 42b — Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, eingeführt durch Solarpaket I (BGBl. I 2024)
3. Bundesnetzagentur — EEG-Fördersätze für Inbetriebnahmen Februar–Juli 2026: Mieterstromzuschlag 2,54 / 2,36 / 1,29 ct/kWh (≤10 / ≤40 / ≤1.000 kWp), Teileinspeisung 7,78 / 6,73 / 5,50 ct/kWh, Volleinspeisung 12,34 / 10,35 / 10,35 ct/kWh
4. EEG 2023 § 21 — Mieterstromzuschlag, Anwendungsvoraussetzungen und Förderdauer 20 Jahre
5. Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) — Smart-Meter-Pflicht; BNetzA 2025: ab 6.000 kWh/a Haushaltsverbrauch, ab 7 kW PV-Leistung, ab 4,2 kW steuerbare Verbrauchseinrichtungen
6. WEG § 20 Abs. 1 i. d. F. WEMoG vom 01.12.2020 — PV-Anlagen als privilegierte bauliche Maßnahme, einfache Mehrheit
7. EStG § 3 Nr. 72 — Einkommensteuerbefreiung bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit (Jahressteuergesetz 2024, gültig ab 01.01.2025)
8. EStG § 7g — Investitionsabzugsbetrag und Sonderabschreibung (Wachstumschancengesetz 2024)
9. co2online — Ratgeber Mieterstrom: rund 20 % Einsparung für Mieter gegenüber Grundversorgertarif (2025)
10. IW Köln (Breddermann, Henger), Juli 2024 — "Großes ungenutztes Potenzial beim Mieterstrom": 1,9 Mio. geeignete Mehrfamilienhäuser, ca. 9.000 realisierte Anlagen
11. Kopernikus-Projekt Ariadne / IW Köln, 2025 — "Gebäude- und Mieterstrom in Deutschland", Spannbreite 1,9–2,1 Mio. geeignete MFH, Renditebereich 3,6–18,5 %
12. Statistische Landesämter Bayern und Baden-Württemberg, 2024 — Sozialwohnungsbestand: Bayern 134.216, BW 54.634
13. Bundesnetzagentur, Netzentgelt-Monitoringberichte 2022–2025 — Jährlicher Anstieg der durchschnittlichen Netzentgelte um 5–8 %
14. Lumitra-Projektdaten 2026 — 10 kWp Bestandsanlage: 8,9 % IRR; 39 kWp / 7 WE: 14,51 % IRR; 57 kWh Speicher, Wohnanlage (33 Mieter, 18.936 EUR/Jahr): 11,85 % IRR; Break-even rund 8 Jahre, Projektvolumina 309k / 310k / 710k Euro

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Autor: Lumitra-Redaktion — Mieterstrom-Komplettanbieter aus dem Allgäu