Mieterstrom-Vertrag: Rechte, Pflichten und Kündigungsfristen

Inhaltsverzeichnis

1. Warum der Mieterstromvertrag gesondert geregelt ist
2. §42a EnWG: Die gesetzlichen Pflichten des Betreibers
3. Die Preisobergrenze — was erlaubt ist und was nicht
4. Vertragslaufzeit: maximal zwei Jahre, Kündigungsfrist maximal ein Monat
5. Kopplungsverbot: Trennung von Mietvertrag und Stromvertrag
6. Kündigungsrechte des Mieters
7. Informationspflichten des Betreibers
8. Was bei Mieterwechsel passiert
9. Muster-Vertragsbestandteile: Was in jeden Mieterstromvertrag gehört
10. Ergänzungsstrom, Smart-Meter-Klauseln und Preisanpassung im Detail
11. Verbraucherschutz bei Insolvenz des Anbieters
12. Anbieterwechsel-Rechte des Mieters im Zeitverlauf
13. Fazit
14. FAQ

1. Warum der Mieterstromvertrag gesondert geregelt ist

Im deutschen Energierecht gibt es für Mieterstrom eine eigenständige Vertragskategorie. Das ist kein Zufall — sondern Ausdruck eines klaren gesetzgeberischen Willens: Mieter sollen von günstigem Solarstrom profitieren, aber gleichzeitig nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis zum Vermieter geraten, das ihre Wahlfreiheit einschränkt.

Der Gesetzgeber hat mit dem Mieterstromgesetz von 2017 (BGBl. I 2017, S. 2532) und seiner Integration in das Energiewirtschaftsgesetz die Grundlagen gelegt. Seither regelt §42a EnWG den Mieterstromvertrag als eigenständigen Vertragstyp mit spezifischen Pflichten, die sowohl den Betreiber als auch den Lieferanten der Anlage betreffen.

Mit dem Solarpaket I vom Mai 2024 (BGBl. I 2024) wurden einige Aspekte weiter konkretisiert und vereinfacht — insbesondere im Zusammenspiel mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach §42b EnWG. Für den klassischen Mieterstromvertrag gilt aber nach wie vor §42a EnWG als zentrale Rechtsgrundlage.

Das Resultat: Wer Mieterstrom anbietet, muss einen eigenständigen, schriftlichen Vertrag mit jedem teilnehmenden Mieter schließen — getrennt vom Mietvertrag, mit klar geregelten Rechten und Pflichten auf beiden Seiten.

2. §42a EnWG: Die gesetzlichen Pflichten des Betreibers

§42a Abs. 1 EnWG definiert den Mieterstromvertrag als Liefervertrag über Strom, der aus einer Photovoltaikanlage an Letztverbraucher in Wohngebäuden geliefert wird. Der Betreiber hat dabei folgende gesetzliche Pflichten:

Pflicht zur Transparenz beim Preis: Der im Vertrag genannte Strompreis muss klar ausgewiesen sein. Der Mieterstrompreis darf die sogenannte Preisobergrenze nicht überschreiten (dazu mehr in Abschnitt 3). Preisänderungen müssen dem Mieter rechtzeitig vor Inkrafttreten mitgeteilt werden.

Pflicht zur Kontinuität der Versorgung: Der Betreiber hat sicherzustellen, dass auch bei Ausfall oder unzureichender Erzeugung der PV-Anlage die Stromversorgung des Mieters nicht unterbrochen wird. In der Praxis erfolgt das durch einen automatischen Netzbezugs-Ergänzungsvertrag: Wenn die Anlage keinen oder zu wenig Strom produziert, bezieht der Mieter Netzstrom — zu einem ebenfalls im Vertrag geregelten Preis.

Pflicht zur Lieferung eines Jahresabrechnungsdokuments: Der Betreiber muss dem Mieter einmal jährlich eine Abrechnung vorlegen, die mindestens die Informationen nach §42 EnWG (Informationspflichten bei Strom-Lieferverträgen) enthält: Verbrauch, erzeugte Menge, Preis, Herkunft des Stroms, Primärenergiefaktor, CO2-Ausstoß.

Pflicht zum Abschluss in Textform: Der Vertrag muss in Textform (also schriftlich oder digital nachweisbar) abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen genügen nicht.

Lumitra erfüllt als Meisterbetrieb mit zertifiziertem wettbewerblichen Messstellenbetreiber-Partner alle diese Pflichten: Eigene Abrechnungssoftware, standardisierte Jahresabrechnungen und ein rechtlich geprüfter Mustervertrag gehören zum Leistungsstandard.

3. Die Preisobergrenze — was erlaubt ist und was nicht

§42a Abs. 4 EnWG ist eindeutig: Der Preis, den der Betreiber für Mieterstrom verlangt, darf 90 % des in dem Netzgebiet geltenden Grundversorgertarifs nicht überschreiten.

Das klingt technisch — ist aber eine starke Verbraucherschutzregel. Sie bedeutet:

• Der Mieterstrompreis muss immer günstiger sein als der lokale Grundversorger
• Er muss die Marge des Grundversorgers erhalten: Der Mieter soll durch Mieterstrom nie teurer fahren als beim Grundversorger im schlimmsten Fall
• De facto liegt ein attraktives Mieterstromtarif in der Praxis bei 60–80 % des Grundversorgers (eigene Erfahrung) — damit Mieter tatsächlich profitieren

Was als Grundversorgerpreis gilt: Der aktuelle Grundversorgertarif des örtlich zuständigen Grundversorgers im Niederspannungsnetz. Dieser Wert ist öffentlich einsehbar und ändert sich mit den üblichen Tarifanpassungen. Der Betreiber muss sicherstellen, dass sein Mieterstrompreis bei jeder Anpassung des Grundversorgers nicht über die 90%-Grenze steigt.

Was passiert bei Verstößen: Ein Preis oberhalb der Grenze ist unzulässig. Mieter können in diesem Fall überhöhte Beträge zurückfordern. Zudem kann die Bundesnetzagentur Verstöße sanktionieren. In der Praxis ist dieser Fall bei professionellen Betreibern selten — die 90%-Grenze ist eine klare Linie, an der man sich orientieren kann.

Preiselemente im Mieterstromvertrag: Im Mieterstromvertrag sind in der Regel zwei Tarifkomponenten geregelt:

• Mieterstromtarif (PV-Anteil): Für Strom, der direkt von der Dachanlage geliefert wird
• Netzergänzungsstromtarif: Für Strom aus dem öffentlichen Netz, wenn die Anlage nicht ausreicht

Die 90%-Grenze aus § 42a Abs. 4 EnWG bezieht sich dabei ausdrücklich auf den Mieterstromtarif (also den PV-Anteil). Der Netzergänzungsstromtarif orientiert sich an den Beschaffungskosten des Betreibers und folgt einer eigenen Logik. In der Gesamtwirkung sollte die Kombination für den Mieter aber günstiger sein als der lokale Grundversorgertarif — sonst entfällt der wirtschaftliche Vorteil des Mieterstroms.

4. Vertragslaufzeit: maximal zwei Jahre, Kündigungsfrist maximal ein Monat

§ 42a Abs. 3 EnWG begrenzt die Erstlaufzeit eines Mieterstromvertrags auf maximal zwei Jahre und die Kündigungsfrist auf maximal ein Monat zum Ende der Laufzeit. Diese Regelung ist strenger als bei herkömmlichen Stromverträgen nach § 41 EnWG (dort sind bis zu zwei Jahre Erstlaufzeit zulässig) und soll sicherstellen, dass Mieter kurzfristig aus dem Vertrag herauskommen können, ohne an die Anlage des Vermieters gebunden zu sein.

Was erlaubt ist:

• Erstlaufzeit bis zu 24 Monate
• Ordentliche Kündigungsfrist von maximal einem Monat zum Ende der Laufzeit
• Stillschweigende Verlängerung, sofern der Mieter nicht rechtzeitig kündigt — zulässig sind dabei Verlängerungen um maximal ein Jahr und eine Kündigungsfrist von maximal einem Monat (§ 42a Abs. 3 Satz 2 EnWG)
• Kürzere Laufzeiten oder Kündigungsfristen zugunsten des Mieters sind unbedenklich

Was nicht erlaubt ist:

• Erstlaufzeiten von mehr als 24 Monaten
• Verlängerungen um mehr als 12 Monate
• Kündigungsfristen von mehr als ein Monat
• Einschränkungen des Kündigungsrechts gegenüber dem gesetzlichen Mindeststandard
• Mindestabnahmemengen, die das Kündigungsrecht wirtschaftlich aushebeln würden

Vergleich mit klassischen Energielieferverträgen:

Im allgemeinen Endkundenmarkt sind Vertragslaufzeiten von bis zu zwei Jahren ebenfalls Standard (§ 41 EnWG). Der Gesetzgeber hat sich bei Mieterstrom bewusst für eine engere Regelung entschieden: Mieter sollen nicht faktisch an die PV-Anlage ihres Gebäudes gebunden werden, nur weil ein Wechsel des Grundversorgers ohnehin nicht in Frage käme. Die Kombination aus kurzer Laufzeit, kurzer Kündigungsfrist und Kopplungsverbot (Abschnitt 5) ist eines der zentralen Schutzelemente des Mieterstromrechts.

Folgen unwirksamer Klauseln:

Wenn ein Mieterstromvertrag eine Klausel enthält, die gegen § 42a Abs. 3 EnWG verstößt — etwa "Erstlaufzeit drei Jahre" oder "Kündigungsfrist sechs Monate" — ist die jeweilige Klausel nach § 134 BGB nichtig. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Höchstgrenze (zwei Jahre bzw. ein Monat). Der Vertrag im Übrigen bleibt wirksam. Mieter sollten in solchen Fällen dennoch eine Vertragsanpassung verlangen, um Klarheit über die anwendbaren Fristen zu haben.

5. Kopplungsverbot: Trennung von Mietvertrag und Stromvertrag

§42a Abs. 2 EnWG enthält ein klares Kopplungsverbot:

"Der Abschluss oder die Aufrechterhaltung eines Mietvertrages darf nicht von dem Abschluss eines Mieterstromvertrages abhängig gemacht werden."

Diese Regelung schützt Mieter vor einer strukturellen Abhängigkeit: Der Vermieter darf die Wohnungsvergabe oder den Bestand des Mietvertrags nicht davon abhängig machen, dass der Mieter auch den Mieterstrom bezieht.

Praktische Konsequenzen:

• Mieterstromvertrag und Mietvertrag sind immer getrennte Dokumente
• Die Unterzeichnung des Mieterstromvertrags ist freiwillig
• Ein Mieter, der den Mieterstromvertrag ablehnt, hat Anspruch auf Versorgung durch den örtlichen Grundversorger oder seinen Wunschanbieter
• Ein Mieter, der den Mieterstromvertrag kündigt, verliert dadurch keine Rechte aus dem Mietvertrag

Wo das Kopplungsverbot in der Praxis wichtig ist: Bei Neuvermietungen tendieren manche Vermieter dazu, Mieterstromvertrag und Mietvertrag gleichzeitig zu unterzeichnen. Das ist zulässig — sofern klar ist, dass es sich um zwei unabhängige Verträge handelt und die Wohnungsvergabe nicht von der Unterzeichnung des Stromvertrags abhängt. Im Zweifel empfiehlt sich, beide Verträge zeitlich leicht versetzt zu unterzeichnen und das im Mieterstromvertrag ausdrücklich zu vermerken.

6. Kündigungsrechte des Mieters

Das Recht, einen Mieterstromvertrag zu kündigen, ist deutlich stärker ausgeprägt als bei normalen Energielieferverträgen. Das ist Absicht: Der Gesetzgeber wollte sicherstellen, dass Mieter nicht länger gebunden sind als nötig.

Ordentliche Kündigung: Der Mieter kann den Mieterstromvertrag mit einer Frist von maximal einem Monat zum Ende der im Vertrag vereinbarten Laufzeit kündigen (§ 42a Abs. 3 EnWG). Sieht der Vertrag kürzere Fristen vor (z. B. einen Monat zum Monatsende), gelten diese zu Gunsten des Mieters. Für die Kündigungserklärung genügt Textform (§ 126b BGB) — also E-Mail, Brief oder Nachricht über das Kundenportal. Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich.

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter: Folgende Ereignisse berechtigen den Mieter zur außerordentlichen, fristlosen oder kurzfristigen Kündigung:

• Preiserhöhung durch den Betreiber: Kündigung binnen vier Wochen nach Bekanntgabe der Preisänderung
• Umzug/Wohnungswechsel: Kündigung zum Ende des Monats, in dem der Mieter aus der Wohnung auszieht (dazu mehr in Abschnitt 8)
• Versorgungsunterbrechung: Wenn der Betreiber die Stromversorgung unzulässig unterbricht

Was der Mieter nach Kündigung tut: Nach Kündigung des Mieterstromvertrags kann der Mieter problemlos in die Grundversorgung wechseln oder einen anderen Stromanbieter beauftragen. Der Netzzugang ist gesetzlich gesichert.

Vertiefung für Mieter: Eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Kündigung — inklusive Sonderkündigungsrechte bei Umzug und Preiserhöhung — finden Sie hier: Mieterstrom kündigen — Rechte, Fristen und Sonderkündigungsrechte 2026.

7. Informationspflichten des Betreibers

§42a EnWG i.V.m. §42 EnWG und der Strom-GVV verpflichten den Mieterstrom-Betreiber zu einer Reihe von Informationspflichten, die vor Vertragsschluss und während der Vertragslaufzeit erfüllt werden müssen.

Vor Vertragsschluss:

• Vollständige Preisübersicht (Arbeitspreis, Grundpreis, etwaige Entgelte)
• Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen
• Informationen zur Herkunft des Stroms (PV-Anteil, Netzstrom-Anteil)
• Hinweis auf das Kopplungsverbot
• Kontaktdaten des Betreibers und des Messstellenbetreibers

Jährliche Abrechnung: Nach §42 EnWG muss die Jahresabrechnung enthalten:

• Aufschlüsselung des tatsächlichen Energieverbrauchs nach Zeitraum
• Vergleich mit dem Vorjahr
• Preis und Preisbestandteile (inkl. Netzentgelte, Abgaben, Umlagen)
• Angabe der CO2-Emissionen und des Primärenergiefaktors
• Informationen zur Stromerzeugung (Anteil PV, Anteil Netzstrom)
• Hinweis auf Schlichtungsstellen und Beschwerdemöglichkeiten

Hinweis bei Preisänderungen: Mindestens vier Wochen vor Wirksamkeit einer Preisänderung muss der Betreiber den Mieter schriftlich oder in Textform informieren — mit Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht.

8. Was bei Mieterwechsel passiert

Mieterwechsel sind im Mehrfamilienhaus ein normaler Vorgang. Die Frage, wie Mieterstromverträge mit Fluktuation umgehen, ist deshalb praxisrelevant.

Ende des Vertrags mit dem ausziehenden Mieter: Mit dem Auszug des Mieters endet der Mieterstromvertrag. Es bedarf keiner gesonderten Kündigung — der Mieter teilt dem Betreiber den Auszugstermin mit, der Zählerstand wird abgelesen, die Schlussrechnung wird erstellt.

Der neue Mieter ist nicht gebunden: Der neue Mieter ist nicht verpflichtet, einen Mieterstromvertrag abzuschließen. Er kann die Grundversorgung wählen oder einen eigenen Stromanbieter beauftragen. Der Betreiber der Mieterstromanlage darf den neuen Mieter über das Angebot informieren, aber nicht unter Druck setzen.

Übergangszeit: Wenn ein Mieter einzieht und noch keinen Stromvertrag abgeschlossen hat, gilt er als sogenannter "Letztverbraucher ohne Vertrag" — er wird automatisch durch die Grundversorgung versorgt. Das schützt vor Versorgungsunterbrechungen in der Übergangszeit.

Für den Betreiber: Häufiger Mieterwechsel ist das operative Hauptrisiko beim Mieterstrom — nicht technisch, sondern kaufmännisch. Jeder neue Mieter muss neu informiert und zum Vertragsschluss bewogen werden. Professionelle Betreiber haben hierfür standardisierte Prozesse: Willkommensschreiben, Informationsmaterial und direkte Kontaktaufnahme bei Einzug.

Lumitra begleitet diesen Prozess: Von der Erstinformation bis zur Vertragsabwicklung bei jedem Mieterwechsel im Rahmen des laufenden Betriebsvertrags.

9. Muster-Vertragsbestandteile: Was in jeden Mieterstromvertrag gehört

Ein rechtssicherer Mieterstromvertrag nach §42a EnWG enthält mindestens folgende Bestandteile:

Pflichtinhalte:

Empfohlene Zusatzbestandteile (nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sinnvoll):

• Ergänzung für den Fall einer Hausverwaltung als Mittlerin
• Regelung für temporären Leerstand (wer trägt den Grundpreis?)
• Technische Beschreibung der Anlage und des Messstellenbetriebs
• Kontaktdaten für Notfälle und für den laufenden Betrieb

10. Ergänzungsstrom, Smart-Meter-Klauseln und Preisanpassung im Detail

Wer einen Mustervertrag liest, erkennt schnell, dass drei Regelungsbereiche den Großteil der Konflikte im laufenden Betrieb verursachen: der Ergänzungsstrom, die Messtechnik und die Preisanpassung. Jeder dieser Bereiche verdient eine eigene vertragliche Klarstellung — und jeder hat seit 2024/2025 regulatorische Änderungen erfahren, die in Altverträgen noch nicht berücksichtigt sind.

Ergänzungsstrom: Wer liefert, wenn die Sonne nicht scheint?

Eine PV-Anlage auf dem Dach deckt über das Jahr betrachtet nur einen Teil des Strombedarfs der Mieter. In den Nacht- und Wintermonaten, bei Verschattung und bei Lastspitzen wird zusätzlicher Strom aus dem öffentlichen Netz benötigt. Dieser Ergänzungsstrom (auch: Reststrom oder Netzergänzungsstrom) ist im klassischen Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG ein Pflichtbestandteil: Der Anbieter ist Vollversorger und muss sicherstellen, dass der Mieter jederzeit Strom bezieht — unabhängig davon, ob die PV-Anlage gerade produziert.

Der Preis für den Ergänzungsstrom ist separat auszuweisen. Üblich ist eine Staffelung mit zwei Tarifkomponenten: dem günstigeren Mieterstromtarif (PV-Direktlieferung) und dem Ergänzungsstromtarif, der sich an den Beschaffungskosten des Anbieters orientiert. Die 90 %-Grenze des § 42a Abs. 4 EnWG bezieht sich ausdrücklich auf den Mieterstromtarif. Der Ergänzungsstromtarif darf jedoch nicht so hoch angesetzt werden, dass er den wirtschaftlichen Vorteil des Mieterstroms kompensiert — das wäre eine Umgehung der Preisobergrenze und rechtlich angreifbar.

Grundversorger als Fallback: Kommt es zur Insolvenz oder zum Ausfall des Mieterstrom-Anbieters, übernimmt der örtliche Grundversorger automatisch die Belieferung nach § 38 EnWG (Ersatzversorgung, maximal drei Monate, danach Grundversorgungstarif). Mieter sind also auch im Worst Case nicht ohne Strom. Der Vertrag sollte diesen Fallback ausdrücklich erwähnen, damit Mieter wissen, was sie im Störfall erwartet.

Wichtig zur Abgrenzung: Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG (GGV, Solarpaket I, in Kraft seit 16.05.2024) gibt es keine Vollversorgerpflicht. Jeder teilnehmende Letztverbraucher muss dort einen eigenen Liefervertrag für Reststrom mit einem beliebigen Energieversorger schließen. Das ist für Anbieter einfacher, verlagert aber den administrativen Aufwand auf die Mieter — und führt dazu, dass GGV und klassischer Mieterstrom vertraglich klar getrennt gedacht werden müssen.

Smart-Meter-Klauseln seit 2025

Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW, 2023) und dem Solarspitzengesetz (2025) sind intelligente Messsysteme für Mieterstromanlagen faktisch Pflicht. Die gesetzlichen Schwellen für den Pflichteinbau liegen bei einem Jahresverbrauch über 6.000 kWh, bei PV-Anlagen ab 7 kW installierter Leistung und bei steuerbaren Verbrauchseinrichtungen ab 4,2 kW (Wärmepumpe, Wallbox). Nahezu jede Mieterstromanlage überschreitet mindestens eine dieser Schwellen.

Vertraglich ergibt sich daraus ein eigener Regelungsbedarf. Der Mieterstromvertrag sollte folgende Punkte explizit regeln:

• Einbauanspruch und -pflicht: Der Mieter muss den Einbau des Smart-Meter-Gateways (SMGW) im Zählerraum dulden und dem beauftragten Messstellenbetreiber Zugang gewähren.
• Kostentragung: Die laufenden Kosten des Messstellenbetriebs liegen nach §§ 29 ff. MsbG beim Anschlussnutzer und sind gesetzlich gedeckelt. Der gedeckelte Betrag (typisch 20–100 EUR/Jahr je nach Verbrauch und Anlagentyp) wird entweder direkt in Rechnung gestellt oder auf den Mieterstrompreis aufgeschlagen — was genau gilt, ist im Vertrag auszuweisen.
• Datenschutz und Datenübermittlung: Das SMGW überträgt viertelstundengenaue Verbrauchswerte. Die Datenverarbeitung unterliegt der BSI-Schutzprofil-Spezifikation und der DSGVO. Der Vertrag muss angeben, welche Daten zu welchem Zweck erhoben, gespeichert und übermittelt werden und an wen (Netzbetreiber, Anbieter, Abrechnungsdienstleister).
• Abrechnungsintervall: Der Mieter hat nach § 40b EnWG Anspruch auf unterjährige Verbrauchsinformationen. Standard bei Smart-Meter-Messung ist eine monatliche Verbrauchsübersicht; jährliche Rechnung bleibt Pflicht.
• Rechte bei Störungen: Wenn die Kommunikation zwischen Zähler und Gateway ausfällt, bleibt der Stromfluss erhalten, aber die Abrechnung ist verzögert. Der Vertrag sollte regeln, wer in diesem Fall für die Entstörung zuständig ist und wie Schätzabrechnungen gehandhabt werden.

Verträge, die vor 2025 abgeschlossen wurden, enthalten diese Klauseln oft nicht in dieser Detailtiefe. Eine Vertragsanpassung ist in der Regel nicht zwingend erforderlich, weil das MsbG als gesetzliche Grundlage ohnehin greift — sinnvoll ist sie aber, um Missverständnisse zu vermeiden.

Preisanpassungsklauseln: Form, Frist, Transparenz

Ein Mieterstromvertrag läuft in der Regel über mehrere Jahre. In dieser Zeit ändern sich Beschaffungskosten, Netzentgelte, Abgaben und Umlagen. Eine Preisanpassung ist zulässig, unterliegt aber formalen Anforderungen:

• Mindestens sechs Wochen Vorankündigung vor Wirksamwerden der Anpassung (§ 41 Abs. 3 EnWG in Verbindung mit § 42a EnWG). Die in Abschnitt 7 genannten "vier Wochen" sind Mindestgrenze nach Strom-GVV — bei Lieferverträgen außerhalb der Grundversorgung gilt die sechs-Wochen-Frist des § 41 Abs. 3 EnWG.
• Transparente Darstellung der Preisbestandteile: Der Mieter muss erkennen können, welche Komponente (Energie, Netzentgelt, Abgaben) sich um welchen Betrag verändert.
• Sonderkündigungsrecht: Jede Preiserhöhung löst ein Sonderkündigungsrecht aus, das bis zum Wirksamwerden der Erhöhung ausgeübt werden kann.
• 90 %-Deckel bleibt Obergrenze: Auch wenn der Grundversorger seine Tarife erhöht, darf der Mieterstromtarif nie über 90 % des jeweils aktuellen Grundversorgertarifs steigen. Erhöht der Grundversorger nicht, darf auch der Mieterstromanbieter nicht über den bisherigen Grenzpreis hinaus.
• Senkungspflicht: Sinkt der Grundversorgertarif, muss der Mieterstromanbieter seinen Tarif entsprechend anpassen, wenn der bisherige Mieterstrompreis sonst oberhalb der 90 %-Grenze läge. Automatische Senkungen sind zwar nicht ausdrücklich vorgeschrieben, aber aus der Preisobergrenze zwingend abzuleiten.

Preisgleitklauseln, die Anpassungen automatisch und ohne Ankündigung zulassen, sind nach § 307 BGB grundsätzlich unwirksam. Zulässig sind nur Anpassungsklauseln, die Anlass, Umfang und Verfahren der Preisänderung klar benennen — so hat es der BGH in mehreren Entscheidungen zu Energielieferverträgen bestätigt (zuletzt BGH, VIII ZR 13/19, Urteil vom 26.05.2021).

11. Verbraucherschutz bei Insolvenz des Anbieters

Der Ausfall eines Mieterstrom-Anbieters ist selten, aber nicht ausgeschlossen. Die Energiemarktkrise 2021/2022 hat gezeigt, dass auch etablierte Stromanbieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten können. Für Mieterstrom-Konstellationen greifen mehrere Schutzmechanismen:

Ersatzversorgung durch den Grundversorger (§ 38 EnWG): Fällt der Anbieter aus, beliefert der örtliche Grundversorger die Mieter automatisch für maximal drei Monate zum Ersatzversorgungstarif. Danach endet die Ersatzversorgung; die Mieter müssen einen neuen Liefervertrag abschließen. Dieser Schutz gilt unabhängig vom Mieterstromvertrag.

Schicksal des Gestattungsvertrags: Der Vertrag zwischen Eigentümer (oder WEG) und Anbieter über die Nutzung der PV-Anlage bleibt in der Regel bestehen oder wird vom Insolvenzverwalter gekündigt. Wird er gekündigt, steht die Anlage vorübergehend ohne Betreiber da. In dieser Zeit kann der Eigentümer die Anlage selbst weiterbetreiben (eventuell unter temporärer Eigen-MSB-Lösung) oder einen neuen Contractor beauftragen.

Schicksal des Mieterstromvertrags: Der Mieterstromvertrag ist ein Energieliefervertrag. Mit dem Ausfall des Anbieters endet er faktisch. Mieter werden zunächst in die Ersatzversorgung übergeleitet. Sie können dann entweder beim bisherigen Grundversorger bleiben, einen anderen Anbieter wählen oder — wenn ein neuer Mieterstrom-Anbieter gefunden wird — wieder am Mieterstromsystem des Gebäudes teilnehmen.

Anlagenfortbestand: Die physische PV-Anlage bleibt erhalten, unabhängig von der Anbieterinsolvenz. Weder Dach noch Module noch Speicher werden durch die Insolvenz in Mitleidenschaft gezogen. Auch der Mieterstromzuschlag nach EEG bleibt anspruchsberechtigt, sobald ein neuer Betreiber die Anlage übernimmt und die Meldekette bei Netzbetreiber und Marktstammdatenregister aktualisiert.

Anbieterprüfung vor Vertragsabschluss: Eigentümer, die einen Contractor beauftragen, sollten vor Vertragsabschluss die wirtschaftliche Stabilität des Anbieters prüfen (Bilanz, Eigenkapitalquote, Referenzprojekte, Versicherungsnachweis, Bonität). Contracting-Verträge enthalten in der Regel Klauseln, die einen Anbieterwechsel bei Zahlungsunfähigkeit oder Nichtleistung ermöglichen — ohne diese Klausel ist die Eigentümerseite strukturell schlechter geschützt.

Versicherung der Mieterstrom-Anlage: Die Anlage selbst sollte über eine Photovoltaik-Versicherung abgesichert sein, die Feuer, Sturm, Blitzschlag, Überspannung und Ertragsausfall abdeckt. Bei Contracting-Modellen liegt die Versicherungspflicht beim Betreiber; bei Eigenbetrieb beim Eigentümer oder der WEG. Gute Verträge regeln die Versicherungspflichten und die Weitergabe der Versicherungsunterlagen ausdrücklich.

12. Anbieterwechsel-Rechte des Mieters im Zeitverlauf

Ein wichtiger praktischer Aspekt des Mieterstromvertrags ist die Frage, wann und wie der Mieter zu einem anderen Anbieter wechseln kann. Die gesetzlichen Vorgaben sind dabei strenger als bei klassischen Stromverträgen:

• Während der Erstlaufzeit (maximal zwei Jahre): Ordentliche Kündigung ist nicht möglich, außer der Vertrag sieht es vor. Außerordentliche Kündigung ist zulässig bei Preiserhöhung (Sonderkündigungsrecht), Umzug, unzulässiger Versorgungsunterbrechung oder gravierender Pflichtverletzung des Anbieters.
• Nach Ablauf der Erstlaufzeit: Kündigung mit maximal einem Monat Frist möglich, Form: Textform.
• Nach Kündigung: Der Mieter wechselt zum Grundversorger oder zu einem Wunschanbieter. Technisch bleibt der Strom ununterbrochen; nur die Abrechnung wechselt.

Praktischer Hinweis zur Wechselbarriere: Für Mieter, die aus dem Mieterstrom aussteigen, bleibt die PV-Anlage weiter in Betrieb. Der Strom aus der Anlage fließt jedoch nicht mehr an den ausgestiegenen Mieter, sondern wird ins Netz eingespeist oder an andere teilnehmende Mieter geliefert. Das Summenzähler-Messkonzept bleibt unverändert; nur das Abrechnungsverhältnis mit dem einzelnen Mieter endet.

Neuer Mieter nach Auszug: Ein neu einziehender Mieter ist zum Zeitpunkt des Einzugs "Letztverbraucher ohne Vertrag". Er wird durch den Grundversorger in der Ersatz- bzw. Grundversorgung beliefert, bis er aktiv einen Vertrag abschließt. Der Mieterstrom-Anbieter darf ihm sein Angebot unterbreiten, darf aber keinen Druck ausüben und keinen Vertrag ohne explizite Unterschrift annehmen.

13. Fazit

Der Mieterstromvertrag ist kein gewöhnlicher Energieliefervertrag — er unterliegt einem spezifischen gesetzlichen Rahmen, der Mieter schützt und Betreiber zu Transparenz verpflichtet. Diese Regelungsdichte ist aus Sicht der Energiepolitik bewusst gewählt: Mieterstrom soll attraktiv, aber nicht zum Instrument struktureller Abhängigkeit werden.

Für Eigentümer und Betreiber bedeutet das: Ein rechtssicher aufgesetzter Mieterstromvertrag ist keine Formsache, sondern Grundlage eines stabilen Betriebs. Wer sich auf einen professionellen Betreiber verlässt, der alle gesetzlichen Pflichten übernimmt, spart Zeit, vermeidet Rechtsrisiken und sorgt gleichzeitig für Mieterzufriedenheit.

Lumitra stellt als Mieterstrom-Anbieter mit zertifiziertem wMSB-Partner rechtlich geprüfte Musterverträge bereit, übernimmt das Vertragswesen mit den Mietern vollständig und sorgt für korrekte Jahresabrechnungen nach §42 EnWG.

FAQ

Kann ich als Eigentümer einen einheitlichen Mieterstromvertrag für alle Mieter verwenden? Ja, sofern der Vertrag alle gesetzlichen Pflichtinhalte enthält und individuell mit jedem Mieter abgeschlossen wird. Ein Standardmuster ist zulässig — aber jeder Mieter muss einen eigenen Vertrag unterzeichnen.

Was passiert, wenn ein Mieter den Mieterstromvertrag nicht kündigt, aber auch nicht zahlt? Das ist ein normaler Zahlungsverzug-Fall. Es gelten die üblichen Regeln: Mahnung, ggf. Sperrandrohung (nach §19 Strom-GVV bei Privatkunden erst nach mehreren Mahnungen zulässig), bei anhaltender Nichtzahlung Sperrung. Die Sperrung ist formal möglich, aber in der Praxis selten erforderlich.

Kann der Betreiber den Preis jederzeit erhöhen? Nein. Preiserhöhungen müssen dem Mieter mindestens vier Wochen vor Wirksamkeit mitgeteilt werden. Der Mieter hat dann ein Sonderkündigungsrecht. Zudem darf der Preis nie über die 90%-Grenze des Grundversorgers steigen.

Muss der Mieterstromvertrag notariell beurkundet werden? Nein. Textform (schriftlich oder digital nachweisbar) genügt. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Kann ein Mieter gleichzeitig Mieterstrom und Netzstrom von verschiedenen Anbietern beziehen? Technisch ist das möglich, aber nicht der Standardfall. Beim klassischen Mieterstrom nach § 42a EnWG bezieht der Mieter in der Regel beides (PV-Direktstrom und Netzergänzungsstrom) vom gleichen Betreiber über einen kombinierten Tarif, weil dieser als Vollversorger fungiert. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG ist die Trennung dagegen gesetzlich vorgesehen: dort schließt jeder Mieter seinen Reststromvertrag mit einem beliebigen Anbieter separat ab.

Kann der Mieter jederzeit aus dem Vertrag raus? Nicht jederzeit, aber in kurzen Fristen. Die Erstlaufzeit beträgt nach § 42a Abs. 3 EnWG maximal zwei Jahre. Innerhalb dieser Laufzeit ist die ordentliche Kündigung nur möglich, wenn der Vertrag es vorsieht. Außerordentliche Kündigung ist bei Preiserhöhung, Umzug oder Pflichtverletzung des Anbieters jederzeit möglich. Nach Ablauf der Erstlaufzeit reicht eine Kündigungsfrist von maximal einem Monat in Textform.

Was steht in der Jahresabrechnung? Nach §§ 40, 40a EnWG muss die Jahresabrechnung enthalten: den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum (aufgeschlüsselt nach Mieterstrom-Direktlieferung und Ergänzungsstrom), den Verbrauchsvergleich mit dem Vorjahr, eine detaillierte Aufschlüsselung aller Preisbestandteile (Arbeitspreis, Grundpreis, Netzentgelte, Abgaben, Umlagen), Angaben zu CO2-Emissionen und Primärenergiefaktor, den Anteil der einzelnen Energieträger am Strommix sowie Hinweise auf die Schlichtungsstelle Energie und das Beschwerderecht.

Wer haftet bei Stromausfall durch PV-Anlagen-Defekt? Der Anbieter ist nach § 42a EnWG Vollversorger und muss den Mieter auch dann beliefern, wenn die PV-Anlage ausfällt. In einem solchen Fall wird der komplette Strom über den Netzbezug geliefert — zum Ergänzungsstromtarif des Vertrags. Für den Mieter entsteht dadurch kein wirtschaftlicher Schaden, außer er verbraucht in der Ausfallzeit mehr Strom zum höheren Ergänzungstarif. Technische Defekte der Anlage fallen in die Sphäre des Anbieters oder Eigentümers; Haftung für Folgeschäden richtet sich nach den allgemeinen Regeln des Schuldrechts (§ 280 BGB) und den AGB-Klauseln im Vertrag.

Was passiert, wenn ich umziehe? Mit dem Auszug aus der Wohnung endet der Mieterstromvertrag automatisch. Eine separate Kündigung ist nicht nötig; der Mieter teilt dem Anbieter lediglich den Auszugstermin mit. Der Zählerstand wird abgelesen, eine Schlussrechnung erstellt. In einer neuen Wohnung gilt der Mieterstromvertrag nicht weiter — auch dann nicht, wenn die neue Wohnung ebenfalls an einem Mieterstromsystem angeschlossen ist. Dort müsste ein neuer Vertrag geschlossen werden.

Darf der Anbieter mich zur Teilnahme am Mieterstrom drängen? Nein. Das Kopplungsverbot des § 42a Abs. 2 EnWG ist absolut: Weder Vermieter noch Anbieter dürfen die Wohnungsvergabe, den Bestand des Mietvertrags oder sonstige Leistungen von der Teilnahme am Mieterstrom abhängig machen. Ein Angebot darf unterbreitet werden; eine Ablehnung darf keinerlei Nachteile nach sich ziehen.