WEG-Recht und Mieterstrom: Was der Beschluss braucht

Inhaltsverzeichnis

1. Warum das WEG-Recht für Mieterstrom entscheidend ist
2. WEMoG 2020: Was sich geändert hat
3. §20 WEG: Die einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen
4. Beschlussfähigkeit nach §25 Abs. 3 WEG
5. Einfache Mehrheit vs. qualifizierte Mehrheit: wann was gilt
6. Der Gestattungsvertrag: Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum
7. Anfechtungsrisiko minimieren: die wichtigsten Maßnahmen
8. Umlaufbeschluss als Alternative
9. Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
10. Historische Entwicklung: Vor WEMoG, WEMoG 2020, Solarpaket I 2024
11. Streitfälle aus der Rechtsprechung — allgemeine Fallgruppen
12. Beschluss-Vorbereitung durch den Verwalter — formelle Anforderungen
13. Abgrenzung Sondernutzungsrecht vs. Gemeinschaftseigentum bei Dach-PV
14. Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum — was die Anlage betrifft
15. Fazit
16. FAQ

1. Warum das WEG-Recht für Mieterstrom entscheidend ist

Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten ist oft in fünf verschiedene Eigentumsrechte aufgeteilt. Jede Partei besitzt ihre Wohnung als Sondereigentum — aber das Dach, die Fassade, die Treppenhäuser und die Fundamente gehören der Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, wie diese Gemeinschaft Entscheidungen trifft.

Für Mieterstrom ist das von unmittelbarer Bedeutung: Eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Ohne einen gültigen WEG-Beschluss kann die Anlage nicht installiert werden — unabhängig davon, wie wirtschaftlich das Projekt ist, wie viele Eigentümer dafür sind oder wie gut der Betreiber aufgestellt ist.

Das IW Köln (2024) identifiziert WEGs als eine der Hauptzielgruppen für Mieterstrom in Deutschland — und gleichzeitig als die strukturell komplexeste, weil Entscheidungsprozesse mehr Zeit, mehr Kommunikation und mehr rechtliche Sorgfalt erfordern als bei Einzeleigentümern. Wer versteht, wie WEG-Recht funktioniert, kann diesen Aufwand erheblich reduzieren.

2. WEMoG 2020: Was sich geändert hat

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und hat die Rechtslage für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundlegend verändert. Die Änderungen waren im Bereich der erneuerbaren Energien besonders relevant.

Vor WEMoG: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erforderten nach § 22 Abs. 1 WEG a. F. in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer, deren Rechte über das normale Maß hinaus beeinträchtigt waren. In der Praxis führte das häufig zu faktischer Einstimmigkeit — eine kleine Minderheit konnte ein PV-Projekt blockieren, selbst wenn die meisten Eigentümer dafür waren.

Nach WEMoG: § 20 Abs. 1 WEG lautet seit 1. Dezember 2020:

"Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden."

Bauliche Veränderungen wie die Installation einer PV-Dachanlage werden damit durch einfachen Mehrheitsbeschluss der anwesenden und vertretenen Eigentümer gefasst. Die frühere qualifizierte Mehrheit ist nicht mehr erforderlich.

Abgrenzung zu § 20 Abs. 2 WEG (privilegierte Maßnahmen): § 20 Abs. 2 WEG zählt fünf privilegierte Maßnahmen auf, bei denen jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Zustimmung hat:

1. Nutzung durch Menschen mit Beeinträchtigungen
2. Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge
3. Einbruchschutz
4. Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser)
5. Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (ergänzt durch Solarpaket I, in Kraft 16. Mai 2024)

Klassische PV-Dachanlagen fallen nicht in diesen Katalog. Für sie gilt allein der einfache Mehrheitsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG — ohne individuellen Rechtsanspruch einzelner Eigentümer. In der Praxis macht das meist keinen entscheidenden Unterschied: Die einfache Mehrheit ist bei gut vorbereiteten Mieterstrom-Projekten regelmäßig erreichbar.

Zusammengefasst: Seit WEMoG kann eine WEG Mieterstrom mit einfacher Mehrheit beschließen — ein überstimmter Minderheitseigentümer hat deutlich schlechtere Chancen, das Vorhaben zu blockieren als zuvor.

3. §20 WEG: Die einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen

§20 Abs. 1 WEG regelt das Grundprinzip, §20 Abs. 2 WEG die privilegierten Maßnahmen. Für Mieterstrom ist die Kombination aus beiden Absätzen entscheidend.

Was "einfache Mehrheit" bedeutet: Eine einfache Mehrheit liegt vor, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen zählen nicht als Nein-Stimmen. Ungültige Stimmen werden nicht gezählt. Die einfache Mehrheit bezieht sich auf die anwesenden und vertretenen Eigentümer in der Versammlung — nicht auf alle Eigentümer der WEG.

Beispiel: Eine WEG mit 12 Mitgliedern, von denen 8 in der Versammlung erschienen sind — die anderen 4 waren nicht anwesend und auch nicht vertreten. 5 der Anwesenden stimmen für die PV-Anlage, 2 dagegen, 1 enthält sich. Das Ergebnis: 5 Ja, 2 Nein. Beschluss angenommen — auch ohne Stimmabgabe der vier fernbleibenden Eigentümer.

Kostenverteilung bei nicht zustimmenden Eigentümern: §21 WEG regelt: Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, können von den Kosten der Maßnahme ausgenommen werden. Sie haben dann aber auch keinen Anspruch auf die Nutzung oder die Erträge der Anlage (§21 Abs. 3 WEG). In der Praxis führt das selten zu Konflikten — weil der Mehrwert des Mieterstroms oft auch denjenigen zugutekommt, die nicht zugestimmt haben, sobald sie es sich anders überlegen.

4. Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 3 WEG

§ 25 WEG regelt das Stimmrecht und die Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung. Die seit WEMoG geltende Fassung hat das frühere Quorum abgeschafft:

"Die Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig." (§ 25 Abs. 3 WEG n. F., in Kraft seit 1. Dezember 2020)

Das ist eine fundamentale Änderung. Vor WEMoG musste eine bestimmte Zahl bzw. ein bestimmter Miteigentumsanteil vertreten sein, damit die Versammlung überhaupt beschlussfähig war — fehlte das Quorum, mussten aufwendige Wiederholungsversammlungen angesetzt werden, was der Minderheit ein faktisches Blockadeinstrument gab. Seit WEMoG ist die Versammlung immer beschlussfähig, sobald sie ordnungsgemäß einberufen wurde.

Praktische Konsequenz: Auch wenn in einer 10-Parteien-WEG nur 3 Eigentümer erscheinen, kann die Versammlung rechtswirksam Beschlüsse fassen. Das stärkt die Handlungsfähigkeit der aktiven Mehrheit — und macht Mieterstrom-Projekte einfacher durchsetzbar.

5. Einfache Mehrheit vs. qualifizierte Mehrheit: wann was gilt

Nicht für jede Entscheidung in einer WEG reicht die einfache Mehrheit. Für Mieterstrom ist das in der Regel kein Problem — aber es ist nützlich, die Abgrenzung zu kennen.

PV-Dachanlagen für Mieterstrom fallen in die Kategorie "bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG" — einfache Mehrheit genügt. Sie sind nicht privilegiert im Sinne des Abs. 2, einen individuellen Anspruch eines einzelnen Eigentümers gibt es nicht. Die Installation eines Batteriespeichers ist technisch mit der PV-Anlage verbunden und gilt als Teil der gleichen Maßnahme.

6. Der Gestattungsvertrag: Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum

Wenn der Mieterstrom nicht durch die WEG selbst, sondern durch einen externen Betreiber wie Lumitra betrieben wird (was in der Praxis der häufigste Fall ist), braucht es neben dem WEG-Beschluss auch einen Gestattungsvertrag zwischen der WEG und dem Betreiber.

Was der Gestattungsvertrag regelt:

• Das Recht des Betreibers, das Dach und weitere Gemeinschaftsflächen (Kabelwege, Technikräume) zu nutzen
• Vertragslaufzeit (typischerweise 20–25 Jahre, entsprechend der Anlagenlaufzeit)
• Pflichten des Betreibers (Wartung, Versicherung, Reparatur, Haftung)
• Vergütung an die WEG (Dachpacht oder Strombezugskonditionen für den Gemeinschaftsbedarf)
• Verhalten bei Sonderwünschen einzelner Eigentümer
• Regelungen für den Fall der Veräußerung von Einheiten
• Regelungen für Schadensereignisse (Sturmschaden, Feuerwehrmaßnahmen etc.)

Ist der Gestattungsvertrag ein eigener WEG-Beschluss? Ja und nein. Der Beschluss, eine PV-Anlage zu installieren und einen externen Betreiber zu beauftragen, ist die Grundlage. Der Gestattungsvertrag ist das Ausführungsdokument, das die Details regelt. In der Eigentümerversammlung wird typischerweise beides zusammen beschlossen: der Grundsatzbeschluss zur Anlage und die Beauftragung des Verwalters, den Gestattungsvertrag auf Basis einer beschlossenen Vorlage abzuschließen.

Wichtig: Der Gestattungsvertrag ist nicht im Grundbuch einzutragen, sofern er keine dinglichen Nutzungsrechte begründet. Für langfristige Contracting-Konstellationen kann eine Grundbucheintragung sinnvoll sein — das ist eine Frage des Einzelfalls.

7. Anfechtungsrisiko minimieren: die wichtigsten Maßnahmen

WEG-Beschlüsse können von Eigentümern binnen eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden (§45 WEG). Ein erfolgreicher Anfechtungsbescheid hat weitreichende Folgen: Der Beschluss ist aufzuheben, bereits begonnene Baumaßnahmen können gestoppt werden.

Die häufigsten Anfechtungsgründe:

1. Formelle Mängel: Einladungsfrist nicht eingehalten (mind. 3 Wochen nach §24 WEG), Tagesordnungspunkt nicht vollständig beschrieben, Versammlungsort fehlerhaft.
2. Inhaltliche Mängel: Beschluss ist zu unbestimmt, keine Kostendeckelung, fehlende Angaben zur Kostentragung nach §21 WEG.
3. Verfahrensmängel: Beschluss wurde mit einem Mitglied als Stimmrechthalter gefasst, das befangen war; Stimmen wurden fehlerhaft ausgezählt.
4. Informationsmangel: Eigentümer wurden vor der Versammlung nicht ausreichend über die wirtschaftlichen Konsequenzen informiert (kein Wirtschaftlichkeitsgutachten, keine Preis- oder Renditeinformation).

Maßnahmen zur Anfechtungsminimierung:

• Tagesordnung präzise formulieren: Nicht "Beschluss über PV-Anlage", sondern "Beschluss über die Installation einer Photovoltaikanlage mit ca. 50 kWp auf dem Hauptdach des Gebäudes, Beauftragung Betreiber Lumitra, Abschluss Gestattungsvertrag nach vorliegender Mustervorlage"
• Wirtschaftlichkeitsanalyse vorab verteilen: Alle Eigentümer erhalten mindestens zwei Wochen vor der Versammlung eine verständliche Darstellung der wirtschaftlichen Situation — Investitionskosten (ggf. null bei Contracting), Erträge, Nutzen für Mieter, Nutzen für die Gemeinschaft
• Fachvertreter einladen: Lumitra kommt auf Wunsch persönlich zur Eigentümerversammlung und beantwortet technische, wirtschaftliche und rechtliche Fragen direkt
• Protokoll lückenlos führen: Abstimmungsergebnis mit genauen Zahlen (X Ja, Y Nein, Z Enthaltungen), alle gestellten Fragen und gegebenen Antworten dokumentieren
• Kostenregelung nach §21 WEG explizit aufnehmen: Klarlegen, ob und wie nicht zustimmende Eigentümer von Kosten und Erträgen ausgenommen werden

8. Umlaufbeschluss als Alternative

In bestimmten Situationen ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder ein Umlaufbeschluss die bessere Wahl. Seit WEMoG wurde das Umlaufverfahren vereinfacht.

Vor WEMoG: Ein Umlaufbeschluss erforderte die Zustimmung aller Wohnungseigentümer — also Einstimmigkeit. In der Praxis war das für umstrittene Themen wie Mieterstrom kaum zu erreichen.

Nach WEMoG (§23 Abs. 3 WEG n.F.): Ein Umlaufbeschluss erfordert seit dem 1. Dezember 2020 nur noch die Mehrheit aller Stimmen aller Wohnungseigentümer. Das ist eine höhere Hürde als die einfache Mehrheit in der Versammlung (dort zählen nur die Anwesenden), aber deutlich erreichbarer als die frühere Einstimmigkeit.

Wann der Umlaufbeschluss sinnvoll ist:

• Wenn eine Eigentümerversammlung kurzfristig nicht organisierbar ist
• Wenn das Vorhaben unter allen Eigentümern bereits weitgehend konsensual ist und nur formalisiert werden muss
• Wenn eine außerordentliche Versammlung extra einberufen werden müsste und der Verwaltungsaufwand gescheut wird

Wann der Umlaufbeschluss eher nicht passt:

• Wenn noch erheblicher Klärungsbedarf besteht und Diskussion nötig ist
• Wenn eine relevante Minderheit skeptisch ist und überzeugt werden muss — hier ist das persönliche Gespräch in der Versammlung wirkungsvoller

9. Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen

§16 WEG regelt die Kostenverteilung in der WEG. Für Mieterstrom-Projekte, die von der WEG selbst finanziert werden (Eigeninvestment), sind die Miteigentumsanteile (MEA) der Ausgangspunkt.

Grundprinzip: Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums werden gemäß den Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt. Wenn die WEG also für 50.000 EUR eine PV-Anlage kauft und Eigentümer A 200/1000 MEA hält, trägt er 10.000 EUR der Kosten.

Abweichungen durch Beschluss: Die WEG kann per Beschluss von der MEA-Verteilung abweichen — beispielsweise, wenn bestimmte Eigentümer von der Anlage stärker profitieren (z.B. Eigentümer der Wohnungen im Dachgeschoss, die mehr Stromverbrauch haben) oder wenn bestimmte Eigentümer ausdrücklich nicht an der Finanzierung beteiligt werden sollen (§21 Abs. 3 WEG bei Nichtzustimmenden).

Für das Contracting-Modell: Wenn Lumitra als externer Betreiber investiert, entfällt die Kostenverteilungsfrage für die Investition vollständig. Die WEG zahlt nichts. Die Erträge (Dachpacht oder vergünstigter Gemeinschaftsstrom) fließen dann an die Gemeinschaft und werden — falls relevant — nach MEA aufgeteilt.

10. Historische Entwicklung: Vor WEMoG, WEMoG 2020, Solarpaket I 2024

Wer verstehen möchte, warum das WEG-Recht heute so aussieht, wie es aussieht, kommt an einem kurzen Blick auf die Entwicklung der letzten zwei Jahrzehnte nicht vorbei. Die Regelungen zum WEG-Beschluss bei PV-Anlagen haben sich in drei Etappen drastisch vereinfacht — und jede dieser Etappen hat spezifische Folgen für Altbestand und Neubau.

Bis November 2020 — die Ära der faktischen Einstimmigkeit

Vor dem Inkrafttreten des WEMoG galt § 22 Abs. 1 WEG a. F. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum — und dazu zählt eine PV-Dachanlage zweifellos — waren zustimmungspflichtig durch alle Eigentümer, deren Rechte "über das normale Maß hinaus beeinträchtigt" waren. In der Praxis mussten in mittelgroßen WEGs fast alle Mitglieder zustimmen, weil jede Anlage optisch, statisch oder organisatorisch Rechte berührte. Eine kleine Minderheit — im Extremfall ein einzelner Eigentümer — konnte ein sinnvolles Projekt dauerhaft blockieren. Entsprechend wenige PV-Dachanlagen wurden in dieser Zeit auf Mehrfamilienhäusern mit WEG-Struktur installiert. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln, 2024) beziffern den Anteil realisierter Mieterstromanlagen im MFH-Bestand mit WEG-Struktur bis 2020 auf deutlich unter einem Prozent.

1. Dezember 2020 — das WEMoG krempelt die Regelungen um

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, BGBl. I 2020, S. 2187) ist die größte Reform des Wohnungseigentumsrechts seit Jahrzehnten. Drei Änderungen haben für Mieterstrom unmittelbare Bedeutung:

1. Einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG n. F.) — statt der zuvor faktischen Einstimmigkeit.
2. Beschlussfähigkeit ohne Quorum (§ 25 Abs. 3 WEG n. F.) — die Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erschienen oder vertreten sind.
3. Mehrheitsbeschluss statt Einstimmigkeit im Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG n. F.) — ein Umlaufbeschluss erfordert die Mehrheit aller Stimmen, nicht mehr die Zustimmung aller Eigentümer.

Diese drei Punkte zusammen machen Mieterstrom in WEGs erst realistisch durchsetzbar. Die Reform führte zu einem spürbaren Anstieg der Mieterstromvorhaben in WEGs ab 2021 — auch wenn die absoluten Zahlen nach wie vor hinter dem Potenzial zurückbleiben.

16. Mai 2024 — das Solarpaket I ergänzt Steckersolar

Mit dem Solarpaket I wurde § 20 Abs. 2 WEG um eine fünfte privilegierte Maßnahme erweitert: Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke). Jeder Wohnungseigentümer kann seither einen individuellen Anspruch auf Zustimmung zu einer Steckersolaranlage geltend machen. Für klassische PV-Dachanlagen gilt diese Privilegierung ausdrücklich nicht — sie bleiben im Regime der einfachen Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG.

Die Abgrenzung ist wichtig: Eine Steckersolaranlage (maximal 800 VA seit Solarpaket I) dient dem individuellen Stromverbrauch eines einzelnen Eigentümers und wird am Balkon oder Sondernutzungsbereich installiert. Eine Mieterstrom-Dachanlage dient der Versorgung mehrerer Wohneinheiten und wird auf dem Gemeinschaftseigentum Dach installiert. Rechtlich sind das zwei unterschiedliche Welten — auch wenn beide "PV" sind.

Was das für die Anfechtungswahrscheinlichkeit bedeutet

Die Rechtsprechung der Jahre 2021–2025 zeigt: Anfechtungsklagen gegen Mehrheitsbeschlüsse zu PV-Anlagen haben deutlich zurückgehende Erfolgsaussichten. Gerichte erkennen die gesetzgeberische Wertung an, dass erneuerbare Energien im Gemeinschaftseigentum vorrangig ermöglicht werden sollen. Typische Anfechtungsgründe (unbestimmte Beschlussformulierung, fehlende Wirtschaftlichkeitsunterlagen, Verfahrensmängel bei Einladung) bleiben aber bestehen — und scheitern regelmäßig nicht am materiellen Beschlussinhalt, sondern an der formellen Vorbereitung. Wer diese Hausaufgaben macht, minimiert das Restrisiko erheblich.

11. Streitfälle aus der Rechtsprechung — allgemeine Fallgruppen

Konkrete Urteile zu PV-Mehrheitsbeschlüssen nach WEMoG gibt es in wachsender Zahl. Die Entscheidungen lassen sich in einige typische Fallgruppen einordnen, die für die Beschlussvorbereitung praxisrelevant sind:

Fallgruppe 1 — Unbestimmte Beschlussformulierung. Gerichte heben regelmäßig Beschlüsse auf, in denen nur "die Installation einer Photovoltaikanlage beschlossen" wurde, ohne Angaben zu Größe, Betreiber, Finanzierung und Kostentragung. Die Rechtsprechung fordert eine Bestimmtheit, die nicht später durch Verwaltungshandeln "nachgeholt" werden kann — der Beschluss muss aus sich heraus die wesentlichen Inhalte transportieren.

Fallgruppe 2 — Kostenverteilung ohne Beschluss. Wenn Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, nach § 21 Abs. 3 WEG von den Kosten und Erträgen ausgenommen werden sollen, muss dies im Beschluss ausdrücklich geregelt sein. Fehlt die Regelung, gilt die MEA-Verteilung — was bei Contracting-Modellen mit null Eigeninvestition keine praktische Rolle spielt, bei WEG-Eigeninvestition aber zu erheblichen Konflikten führen kann.

Fallgruppe 3 — Gestattungsvertrag nicht mitbeschlossen. Manche Beschlüsse beauftragen den Verwalter, einen Gestattungsvertrag "in angemessener Form" abzuschließen. Das ist zu unbestimmt. Zulässig und empfehlenswert ist die Beauftragung auf Basis einer konkreten, der Einladung beigefügten Vertragsvorlage, die in Kernpunkten (Laufzeit, Vergütung, Haftung) unverändert übernommen werden soll.

Fallgruppe 4 — Befangenheit. Ist ein Eigentümer gleichzeitig wirtschaftlich Begünstigter des Contracting-Vertrags (z. B. Geschäftsführer der Betreibergesellschaft), kann er nach § 25 Abs. 5 WEG von der Stimmabgabe ausgeschlossen sein. Wird die Abstimmung dennoch mit seiner Stimme durchgeführt und war diese ausschlaggebend, ist der Beschluss anfechtbar.

Fallgruppe 5 — Einladungsmängel. Die Einladungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG) ist strikt einzuhalten. Fehlerhafte Tagesordnungen, verspätete Einladungen oder unvollständig zugestellte Unterlagen sind die häufigste Ursache für erfolgreiche Anfechtungsklagen — auch bei inhaltlich überzeugenden PV-Projekten. Die Sorgfalt der Verwaltung entscheidet hier über das Schicksal des Projekts.

Fazit dieser Übersicht: In fast allen Fällen, in denen ein PV-Beschluss erfolgreich angefochten wurde, lag das Problem nicht im Inhalt, sondern in der Form. Für Eigentümer und Verwalter heißt das: Zeit in die formelle Vorbereitung investieren zahlt sich aus — materielle Argumente gegen Mieterstrom sind selten tragend.

12. Beschluss-Vorbereitung durch den Verwalter — formelle Anforderungen

Der Verwalter spielt bei jedem Mieterstrom-Beschluss eine Schlüsselrolle. Er ist nach § 27 WEG verpflichtet, die Versammlung ordnungsgemäß vorzubereiten, und haftet bei groben Formfehlern gegebenenfalls für entstehende Schäden. Folgende Schritte sollten Standard sein:

Einladung und Tagesordnung:

• Einladungsfrist: mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Tagesordnungspunkt präzise formulieren, nicht "Vorstellung eines PV-Projekts", sondern "Beschluss über die Installation einer Photovoltaikanlage mit bis zu X kWp auf dem Hauptdach, Auswahl des Betreibers gemäß beiliegender Angebotsvergleich, Abschluss eines Gestattungsvertrags gemäß beiliegender Mustervorlage".
• Alle relevanten Unterlagen als Anhang zur Einladung: Anlagen-Kurzbeschreibung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Angebotsvergleich (mindestens zwei Angebote, besser drei), Gestattungsvertragsentwurf, Haftungs- und Versicherungskonzept.

Wirtschaftlichkeitsunterlagen:

• Transparente Darstellung der Investitionskosten (bei Eigeninvestment) oder Null-Investment-Modell (bei Contracting).
• Erwartete Erträge über 20 Jahre, einmal konservativ und einmal realistisch kalkuliert.
• Auswirkung auf Hausgeld, Hausgeldabrechnung, Rücklagen.
• Steuerliche Einordnung: § 3 Nr. 72 EStG bei Eigenbetrieb im Rahmen der Freigrenze, alternativ Behandlung bei Contracting.
• Nutzenbeschreibung für Mieter: voraussichtlicher Mieterstromtarif im Verhältnis zum lokalen Grundversorger, Informationspflichten gegenüber Mietern bei Einzug.

Rechtliche Stellungnahme:

• Falls die WEG rechtsberatende Unterstützung einholt, sollte die Stellungnahme zum Beschlusstext als Anhang beigefügt werden.
• Hinweis auf § 20 Abs. 1 WEG als Beschlussgrundlage und auf § 21 WEG für die Kostenverteilung.

Versammlung selbst:

• Präzise Protokollierung von Stimmergebnis (X Ja, Y Nein, Z Enthaltungen), Beschlussinhalt und gestellten Fragen.
• Anwesenheits- und Vertretungsliste als Protokollanlage.
• Protokoll innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist den Eigentümern zugänglich machen.

Wer diese Formalia einhält, minimiert das Anfechtungsrisiko erheblich. Lumitra stellt im Rahmen der Projektbegleitung für Eigentümer und Verwalter die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung und begleitet die Versammlung auf Wunsch persönlich.

13. Abgrenzung Sondernutzungsrecht vs. Gemeinschaftseigentum bei Dach-PV

Im WEG-Recht gibt es neben Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eine dritte Kategorie, die bei PV-Projekten gelegentlich relevant wird: das Sondernutzungsrecht. Es beschreibt das ausschließliche Nutzungsrecht eines einzelnen Eigentümers an einem Teil des Gemeinschaftseigentums — klassisches Beispiel: Terrassenflächen, Gartenanteile, ein spezifischer Kellerraum.

Was ist Sondernutzungsrecht beim Dach?

Dachflächen sind in fast allen WEG-Teilungserklärungen ausschließlich Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte am Dach — etwa für einen Eigentümer, dem ein Dachterrassen-Bereich exklusiv zugewiesen ist — sind die absolute Ausnahme und meist auf die begangene Fläche beschränkt. Die restliche Dachfläche (also die für PV relevante Fläche) bleibt in diesen Fällen regelmäßig Gemeinschaftseigentum.

Folge für PV-Projekte:

Eine Mieterstrom-Dachanlage wird in aller Regel auf Gemeinschaftseigentum installiert. Der Beschluss ist daher eine Entscheidung der Gemeinschaft — nicht des einzelnen Eigentümers mit Sondernutzungsrecht. Anders formuliert: Der Eigentümer einer Dachterrasse kann nicht aus eigenem Recht eine Dach-PV-Anlage durchsetzen; er kann nur beantragen, dass die WEG beschließt.

Sonderfall Steckersolar auf Sondernutzungsbereich (Balkon, Dachterrasse):

Für Steckersolargeräte nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG hat der betreffende Eigentümer einen individuellen Anspruch — auch wenn die Anlage auf Gemeinschaftseigentum installiert wird, das seinem Sondernutzungsrecht unterliegt. Die WEG kann die Anlage im Einzelfall ausführungsbezogen konkretisieren (Befestigung, Brandschutz, optische Integration), aber nicht grundsätzlich verhindern.

Praktische Konsequenz für Mieterstrom:

Mieterstromprojekte betreffen das Gemeinschaftseigentum Dach. Sie setzen immer einen Mehrheitsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG voraus. Die Frage nach Sondernutzungsrechten spielt praktisch fast nie eine Rolle — es sei denn, es geht um Statik-Fragen (Gewichtsbelastung der Dachkonstruktion) oder um die optische Integration mit vorhandenen Dachterrassen.

14. Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum — was die Anlage betrifft

Im WEG-Recht ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fundamental. Für Mieterstrom-Anlagen ist diese Abgrenzung eindeutig:

Gemeinschaftseigentum: Das Dach eines Mehrfamilienhauses ist immer Gemeinschaftseigentum — unabhängig davon, ob eine Dachterrassenwohnung darüber liegt oder nicht. Das gilt für die Dachfläche, die Dachkonstruktion und die Außenhülle des Gebäudes.

Eine PV-Anlage, die auf dem Dach installiert wird, wird durch diese Installation Teil des Gemeinschaftseigentums — sofern sie nicht ausdrücklich als Sondereigentum eingetragen ist, was praktisch nicht vorkommt.

Konsequenzen:

• Die WEG ist Eigentümerin der Anlage (wenn die WEG selbst investiert hat)
• Entscheidungen über die Anlage (Erweiterung, Rückbau, Betreiberwechsel) müssen wieder durch WEG-Beschluss getroffen werden
• Erträge aus der Anlage fließen an die Gemeinschaft

Beim Contracting: Wenn Lumitra die Anlage finanziert und betreibt, bleibt die Anlage während der Vertragslaufzeit Eigentum von Lumitra — sie wird nicht Teil des WEG-Gemeinschaftseigentums. Das ist im Gestattungsvertrag so zu regeln und ist eine wichtige Unterscheidung für Bilanzierungsfragen und für die Kostenverteilung in der WEG.

15. Fazit

Das WEG-Recht nach WEMoG 2020 ist für Mieterstrom-Projekte deutlich praxisfreundlicher als zuvor. Die einfache Mehrheit, die aufgehobene Beschlussfähigkeitsschwelle und die privilegierte Stellung erneuerbarer Energien nach §20 WEG machen es möglich, Mieterstrom in WEGs konsequent umzusetzen — auch gegen den Widerstand einzelner skeptischer Eigentümer.

Die verbleibenden Herausforderungen liegen im Prozess: sorgfältige Vorbereitung der Versammlung, präzise Formulierung des Beschlussantrags, vollständiges Protokoll und ein Gestattungsvertrag, der alle relevanten Aspekte des Betriebsverhältnisses regelt. Wer diese Hausaufgaben macht, minimiert das Anfechtungsrisiko erheblich.

Lumitra begleitet WEGs durch diesen Prozess: von der Wirtschaftlichkeitsanalyse über die Präsentation in der Eigentümerversammlung bis zum Abschluss des Gestattungsvertrags und dem laufenden Betrieb.

FAQ

Kann ein einzelner Eigentümer eine beschlossene PV-Anlage blockieren? Nach WEMoG nicht mehr dauerhaft. Er kann innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage einreichen (§ 45 WEG). Ist der Beschluss formell und inhaltlich korrekt, hat die Klage geringe Erfolgsaussichten. Einen individuellen Anspruch auf die Installation einer klassischen PV-Dachanlage gibt es nach § 20 WEG nicht — ein solcher Anspruch besteht nach Abs. 2 nur für die dort ausdrücklich genannten privilegierten Maßnahmen (u. a. Steckersolargeräte, Ladeeinrichtungen für E-Fahrzeuge).

Was passiert, wenn die WEG eine Sonderverwaltung hat (z.B. Insolvenz eines Eigentümers)? In diesem Fall kann das Stimmrecht des insolventen Eigentümers auf den Insolvenzverwalter übergehen. Das beeinflusst das Mehrheitsverhältnis, ändert aber nichts an den gesetzlichen Anforderungen. Lumitra empfiehlt in solchen Konstellationen frühzeitig rechtliche Beratung durch einen WEG-Spezialisten einzuholen.

Muss der Verwalter dem Beschluss zustimmen? Der Verwalter hat kein eigenes Stimmrecht, außer er ist selbst Wohnungseigentümer. Er ist nach §27 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Eigentümerversammlung umzusetzen, sofern sie gesetzlich zulässig sind.

Kann eine WEG selbst Mieterstrom anbieten, also ohne externen Betreiber? Ja, das ist möglich — die WEG als Betreiber ist rechtlich zulässig. Es entstehen jedoch erhebliche operative Pflichten: Messstellenbetrieb, Abrechnung, Jahresabrechnungen nach §42 EnWG, Kundenservice. In der Praxis beauftragt nahezu jede WEG, die Mieterstrom einführt, einen professionellen Betreiber — aus Zeit- und Kompetenzgründen.

Was ist, wenn die Eigentümerversammlung den Antrag ablehnt? Ein Mehrheitsbeschluss zur Ablehnung ist bindend. Ein einzelner Eigentümer kann dann nicht auf eigene Faust eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach installieren. Möglichkeiten sind: erneuter Antrag bei nächster ETV mit besserer Vorbereitung, außerordentliche ETV einberufen lassen, oder — wenn die Ablehnung rechtswidrig war — Klage auf Genehmigung. Lumitra empfiehlt in solchen Fällen zunächst das Gespräch mit den skeptischen Eigentümern zu suchen.

Kann ein Eigentümer den Beschluss gerichtlich anfechten? Ja, innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung kann jeder Eigentümer, der in der Versammlung mit Nein gestimmt hat oder nicht anwesend war, Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht (WEG-Abteilung) erheben (§§ 44, 45 WEG). Die Klagefrist von einem Monat ist Ausschlussfrist. Erfolgsvoraussetzungen sind inhaltliche oder formelle Beschlussmängel. Inhaltlich gilt: Der Beschluss muss "ordnungsmäßiger Verwaltung" widersprechen — was bei gut vorbereiteten PV-Projekten praktisch nie der Fall ist. Formell liegen die Risiken vor allem in der Einladungs-, Tagesordnungs- und Protokollsorgfalt.

Was gilt, wenn die WEG nicht beschlussfähig ist? Seit WEMoG 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig — unabhängig davon, wie viele Eigentümer erschienen oder vertreten sind (§ 25 Abs. 3 WEG n. F.). Die früher erforderliche Wiederholungsversammlung bei fehlendem Quorum entfällt. Voraussetzung bleibt lediglich, dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde (Einladungsfrist drei Wochen, korrekte Tagesordnung, § 24 WEG).

Kann eine Minderheit die PV-Anlage selbst finanzieren? Ja, unter bestimmten Bedingungen. § 21 Abs. 3 WEG erlaubt es, dass Eigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, von Kosten und Erträgen ausgenommen werden. Umgekehrt können zustimmende Eigentümer die Maßnahme allein finanzieren, wenn das im Beschluss ausdrücklich geregelt ist. Voraussetzung: Der Beschluss muss mit einfacher Mehrheit der Anwesenden gefasst werden — nur die Kostenverteilung ist abweichend geregelt. In der Praxis ist das Modell aufwändig umzusetzen, weil Nachträgliche Beteiligungen von anfangs abwesenden Eigentümern vertraglich geregelt werden müssen. Das Contracting-Modell umgeht diese Komplexität, indem der externe Betreiber die Investition übernimmt und die WEG selbst keine Kosten trägt.

Gilt der Beschluss auch, wenn sich später die Eigentümerstruktur ändert? Ja. Beschlüsse der WEG wirken objektbezogen — sie binden auch künftige Eigentümer, die die Einheit nach dem Beschluss erwerben (§ 10 Abs. 3 WEG). Ein neuer Eigentümer ist an den bestehenden Gestattungsvertrag mit dem Mieterstrom-Betreiber gebunden und kann daraus nicht einseitig austreten. Beim Verkauf einer Einheit ist der Käufer vor Vertragsabschluss über den bestehenden Mieterstrom zu informieren; professionelle Hausverwaltungen stellen entsprechende Informationen standardmäßig zur Verfügung.