Photovoltaik im Mehrfamilienhaus

Photovoltaik verständlich erklärt

Eine Photovoltaikanlage wandelt Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom um. Auf dem Dach montierte Solarmodule erzeugen Gleichstrom, den ein Wechselrichter in Wechselstrom umformt — genau die Stromart, die im Gebäude und im Netz genutzt wird. Was die Bewohner nicht selbst verbrauchen, fließt gegen Vergütung ins öffentliche Stromnetz.

Der Aufbau ist standardisiert: Solarmodule auf der Dachfläche, Wechselrichter im Technikraum oder Keller, ein bidirektionaler Zweirichtungszähler am Netzübergabepunkt und optional ein Batteriespeicher, der überschüssigen Strom aus der Mittagsspitze für den Abend puffert. In Bayern bewährt sich diese Kombination besonders gut: Mit 1.700–1.900 Sonnenstunden pro Jahr (Deutscher Wetterdienst) gehört der Freistaat zu den sonnenreichsten Regionen Deutschlands.

Wichtig zu verstehen ist der Unterschied zwischen Eigenverbrauch und Einspeisung. Eigenverbrauch bedeutet: der selbst erzeugte Strom wird direkt im Gebäude genutzt und ersetzt teuren Netzstrom. Die Einspeisevergütung hingegen — also das Geld für Strom, der ins Netz geht — liegt für neue Anlagen 2026 bei 7,78 / 6,73 / 5,50 ct/kWh (je nach Anlagengröße, Bundesnetzagentur; gültig 01.02.–31.07.2026, danach greift die nächste Halbjahres-Degression). Das ist deutlich weniger als der Netzstrompreis, den Sie für bezogenen Strom bezahlen würden. Dieser Unterschied ist der Schlüssel, um zu verstehen, warum PV auf dem Mehrfamilienhaus besondere Rahmenbedingungen braucht — dazu gleich mehr.

Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus: Der entscheidende Unterschied

Im Einfamilienhaus ist die Sache vergleichsweise einfach: Ein Haushalt, ein Zähler, ein Netzübergabepunkt. Der Eigentümer verbraucht selbst erzeugten Strom, was direkt seinen Strombezug senkt, und speist Überschüsse ins Netz ein. Der Eigenverbrauchsanteil lässt sich durch Anpassung von Heizung, Waschmaschine oder Ladepunkt maximieren.

Im Mehrfamilienhaus ändert sich das grundlegend: Mehrere Parteien wohnen unter einem Dach, haben je eigene Zähler und sind rechtlich eigene Stromabnehmer. Die PV-Anlage sitzt oben auf dem Dach — aber wer nimmt den Strom ab? Und wie kommt er zu den einzelnen Wohnungen?

Das Messkonzept: Summenzähler und Unterverteilung

Technisch löst das sogenannte Summenzählermodell dieses Problem. Dabei werden die Verbräuche aller Wohneinheiten hinter einem gemeinsamen Summenzähler zusammengefasst. Die PV-Anlage speist ihren Strom zunächst in die Hausanlage ein, der Summenzähler misst den Gesamtverbrauch aller Parteien und den Netzbezug sowie die Netzeinspeisung am Netzübergabepunkt. Die Unterverteilung — also wie viel jede Wohneinheit verbraucht — erfassen separate Unterzähler in den Wohnungen.

Dieses Konzept ist die technische Grundlage für Mieterstrom. Es erlaubt, den Solarstrom vom Dach rechtskonform an die Mieter zu liefern, ohne dass jede Wohnung eine eigene Direktleitung zur PV-Anlage benötigt. Der Messstellenbetreiber (MSB) übernimmt dabei die Kommunikation zwischen den Zählern — Lumitra ist als MSB-Partner in diesen Prozess vollständig eingebunden.

Eigenverbrauch je Wohneinheit: Das Potenzial

Im klassischen Einfamilienhaus liegt der Eigenverbrauchsanteil ohne Speicher oft bei 25–40 %. Bei einem Mehrfamilienhaus sieht das günstiger aus: Mehrere Haushalte verbrauchen Strom zu unterschiedlichen Tageszeiten. Diese natürliche Glättung erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass zu jedem Zeitpunkt jemand im Haus den Solarstrom direkt nutzt. Ergänzend verbraucht die Hausanlage selbst Strom — Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Heizungssteuerung, Außenanlagen — der ebenfalls aus der PV-Anlage gedeckt werden kann.

Der Haken ohne Mieterstrommodell: Ohne rechtliche und technische Infrastruktur für die Mieterbelieferung kann der Eigentümer nur den Allgemeinstrom des Hauses selbst verbrauchen — Beleuchtung, Aufzug, Technikflächen. Den eigentlichen Wohnstrom der Mieter darf er ohne entsprechendes Konzept nicht beliefern. Das ist der Grund, warum reine PV-Einspeisung auf dem MFH nicht das volle Potenzial ausschöpft.

Was kostet PV auf dem Mehrfamilienhaus — und was bringt sie?

Anlagenkosten

Die Investitionskosten für eine PV-Anlage hängen von Anlagengröße, Dachart, Wechselrichterkonzept und optionalem Batteriespeicher ab. Aus Lumitra-Projekterfahrung liegen die Kosten typischerweise bei 1.100–1.500 €/kWp (Lumitra-Erfahrungswerte). Größere Anlagen profitieren von Skaleneffekten: Ein 100-kWp-System auf einem Wohnkomplex kostet je kWp in der Regel weniger als eine 10-kWp-Anlage auf dem Einfamilienhaus.

Für Mehrfamilienhäuser kommen zusätzliche Positionen hinzu: Summenzähler, Unterzähler je Wohneinheit (sofern nicht vorhanden), Steuerungseinheit für das Messkonzept und ggf. Upgrade auf Smart-Meter-Infrastruktur. Diese Mehrkosten amortisieren sich durch die höhere Eigenverbrauchsquote und den Mieterstromzuschlag.

Ertrag in Bayern

Bayern erzielt dank seiner Lage und des vergleichsweise sonnigen Klimas hohe PV-Erträge. Der typische Wert liegt laut Fraunhofer ISE bei 1.000–1.150 kWh/kWp und Jahr. Im Schwaben/Allgäu-Korridor werden regional sogar über 1.100 kWh/kWp erreicht. Zum Vergleich: Das Bundesmittel liegt bei rund 1.000 kWh/kWp. Ein Mieterstromprojekt in Bayern erzielt aus Lumitra-Einordnung typischerweise 5–10 % mehr Jahresertrag als vergleichbare Anlagen in Norddeutschland (Lumitra-Projekterfahrung).

Den standortgenauen Ertrag Ihres Gebäudes lässt sich über den Energie-Atlas Bayern (Quelle) kostenfrei abschätzen — das offizielle Werkzeug der bayerischen Staatsregierung liefert solargenaue Potenzialdaten für jedes Dach. Lumitra ergänzt diese Erstschätzung mit einem eigenen Drohnenflug und einer 3D-Ertragssimulation.

Amortisation

Aus Lumitra-Erfahrung amortisiert sich eine gut ausgelegte PV-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus in Bayern in rund 8 Jahren. Mit einem Mieterstromkonzept — also der Direktbelieferung der Mieter statt reiner Einspeisung — verbessert sich dieser Wert spürbar, weil der Eigenverbrauchsanteil steigt und damit die wirtschaftlich wertvolle Strom-Eigennutzung maximiert wird. Lumitra berechnet für jedes Objekt eine Wirtschaftlichkeitsrechnung im Best-, Mid- und Worst-Case.

Förderung & Steuer für PV auf dem Mehrfamilienhaus

Die relevanten Förderinstrumente liegen fast ausschließlich auf Bundesebene. Auf Landesebene Bayern gibt es derzeit keine Zuschussförderung für PV oder Mieterstrom — das frühere 10.000-Häuser-Programm wurde am 24.04.2022 eingestellt, eine Neuauflage ist nicht angekündigt (Bayerisches Staatsministerium STMWI / Energie-Atlas Bayern). Vorsicht vor vermeintlichen Landesprogrammen wie „BayernSolar" — diese existieren auf Landesebene nicht.

Umsatzsteuer: Nullsteuersatz

Seit dem 01.01.2023 gilt für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen auf und in der Nähe von Wohngebäuden ein Umsatzsteuersatz von 0 % (§ 12 Abs. 3 UStG). Das senkt die Investitionskosten direkt, ohne dass Antragsaufwand entsteht — der Nullsteuersatz gilt automatisch.

Einkommensteuerbefreiung bis 30 kWp je Einheit

Einnahmen aus dem Betrieb einer PV-Anlage sind seit dem 01.01.2025 einkommensteuerfrei, sofern die Anlage pro Wohn- oder Gewerbeeinheit nicht mehr als 30 kWp leistet (§ 3 Nr. 72 EStG). Für ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten ergibt sich damit eine steuerfreie Gesamtkapazität von bis zu 300 kWp — eine erhebliche Erleichterung für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Investitionsabzugsbetrag und degressive AfA

Für gewerbliche Vermieter und Kapitalgesellschaften kommt der Investitionsabzugsbetrag nach § 7g EStG in Betracht: bis zu 50 % des Investitionsvolumens lassen sich vorab gewinnmindernd abziehen, weitere 40 % als Sonderabschreibung im ersten Jahr. Ergänzend gilt seit Juli 2025 eine degressive Abschreibung von 15 % auf PV-Anlagen und 30 % auf Batteriespeicher (Steuerliches Investitionssofortprogramm, befristet bis 31.12.2027). Diese Kombination verbessert die Liquidität in den ersten Jahren erheblich — individuelle Steuerberatung vorausgesetzt.

KfW 270 — Förderkredit

Das KfW-Programm 270 (Erneuerbare Energien – Standard) stellt zinsgünstige Darlehen für PV-Anlagen bereit und ist 2026 weiterhin aktiv (KfW). Über die LfA Förderbank Bayern gibt es ergänzend zinsgünstige Darlehen für Energieeffizienz und erneuerbare Energien, vor allem für Unternehmen und gewerbliche Vermieter — diese sind Kredit, kein Zuschuss.

Mieterstromzuschlag — der MFH-spezifische Bonus

Für Mehrfamilienhäuser mit Mieterstromkonzept gibt es zusätzlich den EEG-Mieterstromzuschlag: 2,54 / 2,36 / 1,29 ct/kWh je nach Anlagengröße (bis 10 / 40 / 1.000 kWp). Diese Sätze gelten für den Zeitraum 01.02.–31.07.2026 (Bundesnetzagentur). Wichtig: Zum 01.08.2026 greift die nächste Halbjahres-Degression, die Sätze werden angepasst. Der Zuschlag ergänzt die Einspeisevergütung für Strommengen, die direkt an Mieter geliefert werden — er kommt also zusätzlich zum ersetzten Netzstrompreis, der schon für sich der entscheidende Renditehebel ist.

PV-Pflicht & Genehmigung in Bayern

Was gilt für Mehrfamilienhäuser?

In Bayern gilt die verbindliche PV-Pflicht seit dem 01.01.2023 ausschließlich für neue Nichtwohngebäude, etwa Gewerbebauten (Bayerisches Klimaschutzgesetz BayKlimaG / Solaroffensive Bayern, Bayerische Staatsregierung 2022). Für Wohngebäude — und damit für klassische Mieterstrom-Objekte wie Mehrfamilienhäuser — besteht keine Pflicht, nur eine Soll-Vorschrift. Das gilt auch bei einer Dachsanierung: Im Gegensatz etwa zu Baden-Württemberg löst in Bayern eine Dachsanierung keine PV-Pflicht aus.

Mieterstrom auf dem Mehrfamilienhaus ist in Bayern also kein Compliance-Zwang, sondern ein freiwilliger Business Case. Wer heute investiert, ist zugleich gut aufgestellt, falls die Regelungen auf EU-Ebene (EU-Gebäuderichtlinie EPBD, Neufassung 2024) künftig verschärft werden. Bayern verfolgt das Ziel der Klimaneutralität bis 2040 — fünf Jahre vor dem Bund (2045). Dieser Kurs dürfte die Attraktivität erneuerbarer Energien im Freistaat langfristig steigern.

Genehmigung: Verfahrensfrei, aber nicht verantwortungslos

PV-Anlagen auf Dächern sind in Bayern nach BayBO Art. 57 als verfahrensfreie Vorhaben eingestuft — das bedeutet: kein Bauantrag, keine Baugenehmigung erforderlich. Der Bauherr trägt aber weiterhin die Verantwortung dafür, dass die Anlage den technischen Anforderungen entspricht: Statik des Daches, Brandschutzabstände und — bei Objekten in Denkmalschutzbereichen — die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde sind eigenverantwortlich zu prüfen.

Netzanmeldung und MaStR-Registrierung

Nach der Montage sind zwei Pflichtschritte erforderlich: Erstens die Anmeldung beim zuständigen Verteilnetzbetreiber (VNB) gemäß VDE-AR-N 4105, die technische Inbetriebnahme und Netzverträglichkeitsprüfung umfasst. Zweitens die Registrierung im Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur — diese muss binnen eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen, andernfalls entfällt der Anspruch auf EEG-Vergütung. Lumitra übernimmt beide Schritte vollständig für Sie.

⭐ Die Mieterstrom-Brücke: Warum reine Einspeisung Geld verschenkt

Hier liegt der entscheidende Hebel für Vermieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern — und deshalb verdient er besondere Aufmerksamkeit.

Das Grundproblem der reinen Einspeisung: Die EEG-Einspeisevergütung für neue PV-Anlagen liegt 2026 bei 7,78 ct/kWh (bis 10 kWp), 6,73 ct/kWh (bis 40 kWp) und 5,50 ct/kWh (bis 1.000 kWp) — gültig 01.02.–31.07.2026, mit Halbjahres-Degression ab August 2026 (Bundesnetzagentur). Jeder Kilowattstunde Solarstrom, der ins Netz eingespeist wird, bringt also rund 5,5–7,8 Cent.

Der Netzstrompreis, den Ihre Mieter alternativ zahlen würden: rund 30 Cent je Kilowattstunde. Wer also Solarstrom ins Netz einspeist statt ihn an die eigenen Mieter zu liefern, verschenkt mehr als 20 Cent je Kilowattstunde Differenz — fünfmal so viel Wert geht verloren.

Was ist Mieterstrom — und wie funktioniert er im MFH?

Mieterstrom bezeichnet die Direktlieferung von Solarstrom vom Dach des Gebäudes an die Mieter im selben Haus — ohne dass der Strom das öffentliche Netz durchläuft. Der rechtliche Rahmen ist in § 42a EnWG verankert: Dieser Paragraf stellt sicher, dass Mieter beim Mieterstrom keine Nachteile gegenüber einem freien Stromanbieter haben. Insbesondere darf die Kündigungsfrist für den Mieterstromvertrag maximal drei Monate betragen (§ 42a Abs. 5 EnWG) — eine wichtige Schutzregel, die die Akzeptanz bei Mietern erhöht.

Technisch basiert Mieterstrom auf dem Summenzählermodell: Die PV-Anlage speist in das Hausnetz ein, die Verbräuche aller Wohneinheiten werden hinter einem gemeinsamen Summenzähler erfasst, und separate Unterzähler messen den Verbrauch der einzelnen Wohnungen. Der Messstellenbetreiber (MSB) stellt die Messdaten bereit — Lumitra ist als MSB-Partner in diesen Prozess vollständig integriert und übernimmt Zählerinfrastruktur, Abrechnung und Betrieb.

Für den Eigentümer ergibt sich daraus ein deutlich besseres Gesamtbild: Statt 5,5 ct/kWh Einspeisevergütung erzielen Sie durch Mieterstrom einen Mehrwert von ~30 ct/kWh (ersetzter Netzstrompreis) plus den Mieterstromzuschlag. Das verbessert die Wirtschaftlichkeit der gesamten PV-Anlage fundamental. Das sehen auch die Zahlen aus Lumitra-Projekterfahrung: Eine 39-kWp-Anlage mit 7 Wohneinheiten im Allgäu erzielte eine Eigenkapitalrendite von 14,51 %.

PV auf dem Mehrfamilienhaus in Bayern wird also erst mit Mieterstrom wirklich rentabel — und das ist der entscheidende Unterschied zum Einfamilienhaus, wo der Eigentümer schlicht seinen eigenen Strom verbraucht. Wer ein MFH besitzt oder verwaltet und über PV nachdenkt, sollte Mieterstrom von Anfang an mitdenken: als integrales Konzept, nicht als nachträgliche Ergänzung.

Alle Details zur Wirtschaftlichkeit — Szenarien, Renditerechner und Vergleichswerte — finden Sie auf unserer Seite Mieterstrom-Wirtschaftlichkeit. Den vollständigen rechtlichen und operativen Rahmen erklärt die Pillarseite Mieterstrom in Bayern. Für die Kombination PV + Mieterstrom als Gesamtkonzept empfehlen sich außerdem unsere Informationen zu Photovoltaik und Mieterstrom.

Was bedeutet das für WEGs und Hausverwaltungen?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist Mieterstrom eine Gemeinschaftsentscheidung: Der WEG-Beschluss zur Errichtung einer PV-Anlage und zur Einführung eines Mieterstromkonzepts muss mit den entsprechenden Mehrheiten gefasst werden. Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen grundsätzlich eine einfache Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer. Hausverwaltungen können als Operatoren die Abrechnung des Mieterstroms übernehmen oder diese Aufgabe an einen Mieterstromdienstleister wie Lumitra auslagern — inklusive Vertragsmanagement, Abrechnung gegenüber den Mietern und laufendem technischen Betrieb.

Lumitra realisiert Mieterstrom-Projekte ab 40 Wohneinheiten in ganz Bayern, als überregionaler Komplettanbieter aus dem Allgäu. Kleiner strukturierte Objekte profitieren ebenfalls — sprechen Sie uns auf die Eignung Ihres Objekts an.

So setzt Lumitra Ihr PV-Mieterstrom-Projekt im MFH um

Ein PV-Mieterstrom-Projekt auf einem Mehrfamilienhaus ist kein Standard-Handwerkerauftrag. Es verbindet Dachstatik, Elektrotechnik, Messkonzept, Energierecht und laufende Abrechnung zu einem komplexen Gesamtsystem — das Lumitra schlüsselfertig aus einer Hand liefert.

Schritt 1: Objekt-Check und Potenzialanalyse

Am Anfang steht eine kostenlose Ersteinschätzung: Ist das Dach geeignet (Ausrichtung, Verschattung, Statik)? Wie viele Wohneinheiten sind vorhanden, wie hoch ist der Gesamtverbrauch? Lumitra nutzt dabei den Energie-Atlas Bayern für eine erste Ertragsabschätzung und gleicht diese mit den Objektdaten ab. Schon in diesem Schritt zeigt sich, ob ein Mieterstromkonzept sinnvoll ist und welche Anlagengröße realistisch ist.

Schritt 2: Drohnenflug, 3D-Simulation und Wirtschaftlichkeitsrechnung

Für eine belastbare Planung führt Lumitra einen Drohnenflug durch und erstellt eine 3D-Ertragssimulation, die Verschattungen durch Dachaufbauten, Nachbargebäude und Baumbestand exakt modelliert. Auf dieser Basis entsteht eine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Best-, Mid- und Worst-Case-Szenarien. Sie sehen genau, mit welchem Ertrag Sie unter verschiedenen Annahmen rechnen können — und wann sich die Investition amortisiert hat.

Schritt 3: Planung, Genehmigung und Fördercheck

Lumitra prüft alle relevanten Fördermittel auf Bundes-, Bayern- und Kommunalebene und beantragt diese für Sie. Die technische Planung umfasst das Messkonzept (Summenzähler, Unterzähler), die Wechselrichterauslegung, optionale Speicherintegration und die Vorbereitung der MaStR-Registrierung. Die Netzanmeldung beim zuständigen Verteilnetzbetreiber wird vorbereitet und koordiniert.

Schritt 4: Montage und Inbetriebnahme

Die Montage der Solarmodule, der Installation der Wechselrichter sowie der kompletten Messinfrastruktur erfolgt durch qualifizierte Fachbetriebe unter Lumitra-Koordination. Nach der technischen Abnahme und der Netzfreischaltung durch den Verteilnetzbetreiber folgt die MaStR-Registrierung — fristgerecht binnen eines Monats nach Inbetriebnahme, damit der EEG-Anspruch gesichert ist.

Schritt 5: Betrieb, Abrechnung und laufendes Monitoring

Als MSB-Partner übernimmt Lumitra den laufenden Betrieb: Messdatenerfassung, monatliche Abrechnung gegenüber den Mietern, Einspeisemeldungen und technisches Monitoring der Anlage. Sie als Eigentümer erhalten regelmäßige Berichte über Ertrag, Eigenverbrauch und Einspeisung. Treten technische Störungen auf, reagiert Lumitra — Sie müssen sich nicht selbst um Netzbetreiber, Messstellenbetreiber oder Mieterkommunikation kümmern.

Bayern hat heute bereits 491.429 Wohngebäude mit drei oder mehr Wohnungen (Bayerisches Landesamt für Statistik, Gebäudebestand 2024). Bundesweit sind davon erst rund 9.000 mit Mieterstromanlagen ausgestattet (IW Köln, 2024). Der Aufholbedarf — und die Chance für frühzeitig investierende Eigentümer — sind enorm. Wer jetzt plant, profitiert von den aktuellen Fördersätzen und baute sich einen Wettbewerbsvorteil auf dem Vermietermarkt auf, bevor die Regulierung zieht.

Für wen sich Mieterstrom lohnt

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Investoren

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Quellen

• Bayerisches Klimaschutzgesetz (BayKlimaG) — gesetze-bayern.de
• Bayerische Staatsregierung, „Solaroffensive Bayern" (2022) — bayern.de
• Bundesnetzagentur — EEG-Fördersätze / Jahresbericht 2024 — bundesnetzagentur.de
• Fraunhofer ISE — „Aktuelle Fakten zur Photovoltaik in Deutschland" — ise.fraunhofer.de
• Energie-Atlas Bayern — energieatlas.bayern.de
• Deutscher Wetterdienst (DWD) — Klimadaten Bayern 2020–2025 — dwd.de
• Bayerisches Landesamt für Statistik — Gebäudebestand 2024
• KfW — Programm 270 (Erneuerbare Energien – Standard) — kfw.de
• § 3 Nr. 72 EStG · § 12 Abs. 3 UStG · § 7g EStG · § 42a EnWG — gesetze-im-internet.de
• IW Köln (2024) — Mieterstrom-Potenzial Deutschland
• LfA Förderbank Bayern — lfa.de
• Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft (STMWI) / Energie-Atlas Bayern — Einstellung 10.000-Häuser-Programm (04/2022)

Autor: Lumitra-Redaktion — Mieterstrom-Komplettanbieter aus dem Allgäu