Strom an die eigenen Mieter verkaufen: legal, steuerlich sauber — der Leitfaden für private Vermieter

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Die meisten privaten Vermieter halten den Verkauf von Solarstrom an die eigenen Mieter für kompliziert, gewerblich riskant oder steuerlich gefährlich. Das war einmal. Seit den Reformen 2023 bis 2025 ist der rechtliche und steuerliche Rahmen für kleine Mehrfamilienhäuser so günstig wie nie — und kaum jemand weiß es. Wer ein Haus mit 6 bis 20 Wohnungen besitzt, kann seinen Mietern günstigeren Strom liefern, dabei selbst verdienen und in vielen Fällen komplett steuerfrei bleiben.

Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, was erlaubt ist, welche Steuern greifen — und welche nicht —, und was am Ende real übrig bleibt. Alle Angaben sind allgemeine Information und ersetzen keine Steuerberatung; die konkrete Struktur für Ihr Objekt gehört in fachkundige Hände. Genau dafür hat Lumitra ein Team aus Fachanwälten und spezialisierten Steuerberatern (u. a. Energierecht) im Haus.

Drei Irrtümer halten die meisten Vermieter davon ab, überhaupt anzufangen. Erstens die Angst, zum regulierten „Energieversorger“ mit vollem Pflichtenkatalog zu werden — falsch, Mieterstrom im eigenen Haus ist ausdrücklich privilegiert. Zweitens die Sorge, der Stromverkauf mache die gesamten Mieteinkünfte gewerbesteuerpflichtig — für Alleineigentümer schlicht nicht zutreffend. Und drittens die Vorstellung, Steuern und Bürokratie fräßen den Gewinn auf — tatsächlich bleibt bei kleinen Anlagen oft der volle Ertrag steuerfrei. Räumt man diese drei Irrtümer aus, bleibt ein überraschend einfaches, gefördertes Geschäftsmodell übrig. Genau das arbeiten die folgenden Abschnitte heraus.

1. Dürfen Sie als Vermieter überhaupt Strom verkaufen?

Die kurze Antwort: Ja. Der Gesetzgeber hat den Verkauf von Solarstrom an die eigenen Mieter nicht nur erlaubt, sondern mit dem Mieterstromgesetz ausdrücklich gefördert. Rechtsrahmen ist § 42a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) in Verbindung mit dem Mieterstromzuschlag nach § 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG).

Wichtig: Als Mieterstrom-Anbieter im eigenen Gebäude werden Sie nicht zum klassischen Energieversorger mit dem vollen Pflichtenkatalog. Der Strom fließt ohne Nutzung des öffentlichen Netzes direkt vom Dach zu den Wohnungen. Der Reststrom, den die Mieter zusätzlich brauchen, wird zugekauft und mitgeliefert. Sie bündeln also Eigenerzeugung und Reststrom zu einem Vollversorgungs-Angebot — genau das ist die gesetzlich definierte Mieterstrom-Konstellation.

Mieterstrom, GGV oder Volleinspeisung — welches Modell?

Bevor es steuerlich wird, die strategische Weichenstellung: Es gibt drei Wege, den Solarstrom zu verwerten. Sie unterscheiden sich in Förderung, Aufwand und Ertrag.

Für die meisten Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 20 Wohnungen ist der klassische Mieterstrom der ertragsstärkste Weg, weil er den Mieterstromzuschlag mitnimmt und den vor Ort verbrauchten Strom höher vergütet als jede Netzeinspeisung. Dieser Leitfaden konzentriert sich deshalb auf das Mieterstrom-Modell.

2. Brauchen Sie eine Gewerbeanmeldung — und was ist mit der „Abfärbung“?

Hier kursiert der größte Irrtum. Viele Vermieter fürchten, dass der Stromverkauf ihre gesamten Mieteinkünfte „gewerblich infiziert“ und damit gewerbesteuerpflichtig macht. Für die typische Zielgruppe — den Alleineigentümer als natürliche Person — ist diese Angst unbegründet.

Für Alleineigentümer gibt es keine Abfärbung

Der Stromverkauf ist steuerlich eine gewerbliche Tätigkeit (Einkünfte aus Gewerbebetrieb, § 15 EStG). Die Vermietung des Hauses bleibt davon aber unberührt: Sie erzielen weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Beide Einkunftsarten werden bei einer natürlichen Person getrennt nebeneinander festgestellt. Die sogenannte Abfärbe- oder Infektionsregel (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) betrifft ausdrücklich nur Personengesellschaften — nicht die Zuordnung der Einkünfte einer Einzelperson.

Nur bei einer GbR ist Vorsicht geboten

Halten Sie das Haus über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (typischerweise eine GbR mit mehreren Gesellschaftern), kann der gewerbliche Stromverkauf tatsächlich abfärben — aber erst, wenn zwei Bagatellgrenzen zugleich überschritten werden: Die gewerblichen Nettoumsätze dürfen weder mehr als 3 % der Gesamtnettoumsätze noch mehr als 24.500 € im Jahr betragen (ständige BFH-Rechtsprechung). Bleiben Sie unter beiden Grenzen, färbt nichts ab. Und selbst wenn abgefärbt wird, hat der Bundesfinanzhof 2025 klargestellt (Beschluss vom 28.05.2025, IV B 13/24), dass die bloße Infektion die Gesellschaft nicht automatisch gewerbesteuerpflichtig macht.

Und die Gewerbeanmeldung?

Weil der Stromverkauf gewerblich ist, ist für diesen Betriebszweig in der Praxis meist eine einfache Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt fällig — eine Formalie, kein Bürokratie-Monster. Entscheidend ist: Diese Anmeldung bleibt folgenlos für Ihre Mieteinkünfte und führt, wie unten gezeigt, in aller Regel zu keiner Gewerbesteuer. Ob in Ihrem konkreten Fall überhaupt eine Anmeldung nötig ist, hängt von der Ausgestaltung ab — das klärt Ihr Steuerberater in wenigen Minuten.

3. Einkommensteuer: Wann Ihr Solarstrom steuerfrei ist (§ 3 Nr. 72 EStG)

Das ist der stärkste Hebel — und seit dem 1. Januar 2025 noch großzügiger. § 3 Nr. 72 EStG stellt die Einkünfte aus dem Betrieb von PV-Anlagen komplett einkommensteuerfrei, wenn die Anlagengröße bestimmte Grenzen einhält:

Bis Ende 2024 galt bei Mehrfamilienhäusern nur eine Grenze von 15 kWp je Wohneinheit. Seit 2025 sind es 30 kWp je Einheit für alle Gebäudetypen — die Grenze wurde also verdoppelt. Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen käme rechnerisch auf bis zu 240 kWp steuerfrei je Einheit-Betrachtung; gedeckelt wird es durch die persönliche Obergrenze von 100 kWp je Steuerpflichtigem.

Ein Rechenbeispiel für die Schwelle: Ein Haus mit 8 Wohnungen erlaubt rechnerisch 8 × 30 kWp = 240 kWp aus der Je-Einheit-Betrachtung. Die tatsächliche Obergrenze ist aber die persönliche Grenze von 100 kWp je Steuerpflichtigem. Eine typische 30-kWp-Anlage liegt also klar im steuerfreien Bereich — und selbst eine deutlich größere Anlage bliebe es, solange Sie in Summe (über alle Ihre Anlagen hinweg) unter 100 kWp bleiben. Wichtig ist dabei: Die Steuerfreiheit umfasst sowohl den Verkauf an die Mieter als auch die Einspeisevergütung für den Überschuss — beides ist von § 3 Nr. 72 EStG erfasst.

Für die meisten Mehrfamilienhäuser mit 6 bis 20 Wohnungen bedeutet das: Der Mieterstrom-Gewinn ist bei üblichen Anlagengrößen einkommensteuerfrei — er taucht in Ihrer Steuererklärung gar nicht mehr als steuerpflichtiger Ertrag auf. Der Preis dieser Steuerfreiheit ist die Kehrseite, die im nächsten Abschnitt zur Sprache kommt: Wo keine steuerpflichtigen Einnahmen anfallen, gibt es auch keine Abschreibung geltend zu machen.

4. Umsatzsteuer: Nullsteuersatz und Kleinunternehmer

Zwei Regelungen greifen ineinander und nehmen die Umsatzsteuer praktisch komplett aus der Gleichung.

Nullsteuersatz beim Kauf (§ 12 Abs. 3 UStG)

Seit 2023 gilt für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen auf Wohngebäuden ein Umsatzsteuersatz von 0 % — inklusive Speicher und wesentlicher Komponenten. Sie zahlen auf die Investition also keine Mehrwertsteuer, ohne den Umweg über einen Vorsteuerabzug gehen zu müssen. Bei einer Anlage für 45.000 € sparen Sie damit rund 8.500 € gegenüber der alten Rechtslage — sofort und ohne Steuererklärungs-Akrobatik.

Kleinunternehmer beim Verkauf (§ 19 UStG)

Für den laufenden Stromverkauf können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen. Seit dem 1. Januar 2025 gelten großzügigere Grenzen: bis 25.000 € Umsatz im Vorjahr und bis 100.000 € im laufenden Jahr. Ein Mieterstrom-Umsatz aus einem Haus mit 6 bis 20 Wohnungen liegt regelmäßig deutlich darunter. Folge: Sie weisen keine Umsatzsteuer aus, führen keine ab — die Abrechnung mit den Mietern bleibt schlank. Wer stattdessen freiwillig zur Regelbesteuerung optiert, ist daran fünf Jahre gebunden; im Mieterstrom lohnt sich das wegen des Nullsteuersatzes beim Einkauf praktisch nie, weil es keine nennenswerte Vorsteuer mehr zurückzuholen gibt.

5. Der Steuer-Booster für größere Anlagen (§ 7g EStG)

Was ist, wenn Ihre Anlage die 100-kWp-Grenze überschreitet oder Sie sie bewusst steuerpflichtig führen? Dann greift ein anderer, ebenfalls starker Hebel: der Investitionsabzugsbetrag (IAB) und die Sonderabschreibung nach § 7g EStG.

• Investitionsabzugsbetrag (IAB): bis zu 50 % der geplanten Anschaffungskosten können Sie bereits vor der Investition gewinnmindernd abziehen (Gewinngrenze 200.000 € im Vorjahr).
• Sonderabschreibung: zusätzlich 40 % der Investitionskosten, verteilbar über fünf Jahre (Wachstumschancengesetz, für Anschaffungen ab 2024).
• Degressive AfA: im Investitionssofortprogramm zusätzlich möglich (für bewegliche, gewerblich genutzte Wirtschaftsgüter, Anschaffung Mitte 2025 bis Ende 2027).

Kombiniert lassen sich IAB und Sonderabschreibung im ersten Jahr zu einer Entlastung von deutlich über der Hälfte der Investitionssumme verdichten — bei größeren, gewerblich betriebenen Anlagen ein erheblicher Liquiditätsvorteil. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Anlage dem Betriebsvermögen zugeordnet wird und die formalen Fristen eingehalten werden. Diese Punkte sind fehleranfällig und sollten vor der Investition mit dem Steuerberater durchgesprochen werden — ein falsch gesetzter IAB kann rückwirkend aufgelöst werden.

6. Gewerbesteuer: Warum sie fast nie greift

Die Gewerbesteuer ist die Steuer, vor der Vermieter am meisten Respekt haben — und die im Mieterstrom am seltensten anfällt. Der Grund ist der Freibetrag von 24.500 € für natürliche Personen und Personengesellschaften (§ 11 GewStG). Erst wenn der Gewerbeertrag aus dem Stromverkauf diesen Betrag übersteigt, fällt überhaupt Gewerbesteuer an.

Der jährliche Gewinn aus dem Mieterstrom eines Hauses mit 6 bis 20 Wohnungen liegt in aller Regel deutlich unter 24.500 €. Die Konsequenz: In diesem Segment fällt praktisch nie Gewerbesteuer an — selbst wenn der Stromverkauf einkommensteuerlich als eigener Gewerbebetrieb geführt wird. Das ist keine gesetzliche Garantie, sondern die typische Praxis; hohe zusätzliche gewerbliche Einkünfte an anderer Stelle können das Bild verschieben.

Zur Einordnung, was „Gewerbeertrag“ bedeutet: Maßgeblich ist der Gewinn aus dem Stromverkauf nach den gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen und Kürzungen — nicht Ihr Umsatz. Aus dem Praxisbeispiel weiter unten (Ergebnis rund 4.700 € pro Jahr) wird deutlich, wie weit ein typisches Mehrfamilienhaus vom Freibetrag entfernt ist: Es müsste den Mieterstrom-Gewinn mehr als verfünffachen, bevor überhaupt der erste Euro Gewerbesteuer anfiele. Selbst ein Portfolio aus mehreren kleinen Häusern bleibt oft darunter, solange die Betriebe getrennt zugeordnet sind.

Mehr Details dazu finden Sie im vertiefenden Beitrag Mieterstrom und Gewerbesteuer — wann sie anfällt, wann nicht.

7. Mieterstromzuschlag beantragen — Schritt für Schritt

Für gelieferten Mieterstrom zahlt der Staat einen Zuschlag nach § 21 EEG — zusätzlich zu Ihren Einnahmen aus dem Stromverkauf. Die Höhe ist nach Anlagengröße gestaffelt und wird halbjährlich leicht abgesenkt. Für Anlagen mit Inbetriebnahme im Zeitraum Februar bis Juli 2026 gelten diese Sätze (Bundesnetzagentur):

Die Werte sinken halbjährlich um rund ein Prozent; zum 1. August 2026 steht die nächste Absenkung an. Prüfen Sie den tagesaktuellen Satz daher vor der Inbetriebnahme. So läuft die Beantragung:

1. Anlage anmelden: Registrierung der PV-Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur.
2. Messkonzept aufsetzen: ein zählertechnisch sauberes Konzept, das erzeugten, gelieferten und eingespeisten Strom trennt — Aufgabe des Messstellenbetriebs.
3. Mieterstromverträge schließen: mit den teilnehmenden Mietern (siehe Abschnitt 8).
4. Zuschlag geltend machen: über den Netzbetreiber, der den Mieterstromzuschlag je gelieferter Kilowattstunde auszahlt.
5. Jährlich abrechnen: Mengen dokumentieren und mit Mietern sowie Netzbetreiber abrechnen.

8. Der Liefervertrag mit Ihren Mietern: der 90-%-Deckel

Der Mieterstromvertrag ist gesetzlich geschützt — zugunsten der Mieter, aber mit klaren, planbaren Regeln für Sie als Anbieter (§ 42a EnWG):

• Preisdeckel: Der Mieterstrompreis darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgertarifs betragen. Ihre Mieter sparen also garantiert — ein starkes Teilnahme-Argument.
• Keine Kopplung an den Mietvertrag: Der Stromvertrag muss unabhängig vom Mietverhältnis abschließbar sein; niemand darf zum Mieterstrom gezwungen werden.
• Laufzeit und Kündigung: maximale Erstlaufzeit 2 Jahre, maximale Kündigungsfrist 1 Monat; der Vertrag endet mit dem Mietverhältnis.

Der Preisdeckel klingt nach Nachteil, ist aber Ihr bester Vertriebshebel: Weil der Mieterstrom immer günstiger ist als der Grundversorger, liegt die Teilnahmequote in gut aufgesetzten Projekten regelmäßig über 80 %. Und je mehr Mieter mitmachen, desto höher Ihr Eigenverbrauch — und damit die Wirtschaftlichkeit.

Dazu kommen die üblichen Transparenzpflichten eines Stromlieferanten: eine nachvollziehbare Jahresabrechnung mit Aufschlüsselung von Solar- und Reststromanteil, klare Angaben zu Preis und Preisbestandteilen sowie ein diskriminierungsfreier Zugang für alle Mietparteien. Das klingt nach Aufwand — ist es auch, wenn Sie es selbst stemmen. Genau deshalb übernimmt bei einem Komplettanbieter der Messstellenbetrieb die verbrauchsgenaue Erfassung und die rechtssichere Abrechnung, während Sie als Eigentümer nur die Erlöse sehen.

9. Praxis-Rechnung: 8 Wohnungen, 30 kWp

Rechnen wir ein typisches Objekt durch — Orientierungswerte, keine Zusicherung; das konkrete Ergebnis hängt von Standort, Dach und Teilnahmequote ab. Annahmen aus dem Lumitra-Erfahrungsrahmen:

• Objekt: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, 30 kWp PV-Anlage
• Investition: rund 45.000 € (ca. 1.500 €/kWp), umsatzsteuerfrei nach § 12 Abs. 3 UStG
• Jahresertrag: ca. 850–900 kWh/kWp → rund 27.000 kWh/Jahr
• Eigenverbrauch/Mieteranteil: ca. 70 % → rund 18.900 kWh gehen an die Mieter, ca. 8.100 kWh werden eingespeist

Und die Steuern? Einkommensteuer: 0 € (§ 3 Nr. 72 EStG, Anlage unter 100 kWp). Umsatzsteuer: 0 € (Kleinunternehmer, § 19 UStG). Gewerbesteuer: 0 € (Gewinn unter dem Freibetrag von 24.500 €). Von den rund 4.700 € bleibt Ihnen also nahezu der volle Betrag. Bei einer Investition von 45.000 € liegt die Amortisation je nach Eigenverbrauch typischerweise bei etwa 8 bis 10 Jahren — bei einer Anlagenlaufzeit von 20 bis 30 Jahren.

10. Häufige Fragen

11. Fazit

Strom an die eigenen Mieter zu verkaufen ist 2026 kein rechtliches oder steuerliches Abenteuer mehr, sondern ein durchgerechneter, geförderter Weg: legal, für Alleineigentümer ohne Abfärbung auf die Miete, bei kleinen Anlagen einkommensteuerfrei, umsatzsteuerlich neutral und praktisch ohne Gewerbesteuer. Was bleibt, ist ein sauberes Messkonzept, ein rechtssicherer Liefervertrag und eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung. Genau dafür bündelt Lumitra Meisterbetrieb (Installation und Inbetriebsetzung aus einer Hand), integrierte rechtliche und steuerliche Expertise und den 20-jährigen Betrieb inklusive Abrechnung — damit aus einer guten Steuerlage auch ein reibungslos laufendes Projekt wird.

Der finanzielle Reiz ist dabei nur die eine Seite. Die andere: zufriedenere Mieter, die dauerhaft rund 20 % günstigeren Strom beziehen, eine geringere Fluktuation und ein Gebäude, dessen energetische Aufwertung sich im Verkehrswert niederschlägt. Aus einer ungenutzten Dachfläche wird so ein Baustein, der Rendite, Mieterbindung und Nachhaltigkeit zugleich bedient — ohne dass Sie dafür eine einzige neue Stelle in Ihrer Verwaltung schaffen müssen.

Autor: Lumitra-Redaktion — Mieterstrom-Komplettanbieter aus dem Allgäu